수원지방법원 2025타경51607. 수원 영통구 이의동 리치프라자3 5층 507호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장 용도입니다. 무엇보다 경매개시결정 자체가 “10번 리치아이주식회사 지분 강제경매”로 특정돼 있습니다. 현재 소유자 요약상 리치아이주식회사의 지분은 1141.85분의 231.755이고, 나머지는 김연숙·김태헌·왕지석·이은경 및 코리아신탁주식회사가 나눠 보유하는 구조입니다. 따라서 최저가 89,144,000원으로 취득하는 것은 507호 전체 소유권이 아니라 경매 대상 공유지분이라는 점이 출발점입니다.

등기 흐름도 일반적인 단독 소유 부동산보다 복잡합니다. 2017년 분양·신탁재산 귀속 과정에서 여러 공유지분이 만들어졌고, 일부 공유자의 지분에는 국민은행·수협은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 리치아이주식회사 지분에 설정됐던 여수수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2018.06.08 말소됐고, 이후 2025.02.11 여수수산업협동조합이 다시 강제경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘인수 0원’과 ‘권리 단순’은 다른 말

경매 대상 리치아이주식회사 지분의 말소기준은 2025.02.11 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 다만 이 부동산 전체의 등기에는 그보다 앞선 근저당 3건이 현존합니다. 을구 1번 국민은행 근저당은 이은경 지분, 을구 2번 수협은행 근저당은 왕지석·김연숙 지분, 을구 3번 수협은행 근저당은 김태헌 지분을 각각 목적으로 합니다. 즉 낙찰 대상인 리치아이주식회사 지분과 담보목적 지분이 서로 다르게 특정되어 있습니다.

특히 2018.06.08 코리아신탁주식회사 앞으로 359.117, 160.818, 322.945 지분이 각각 신탁됐고, 현재 소유자 요약상 코리아신탁주식회사의 수탁지분은 합계 1141.85분의 842.88입니다. 등기에는 신탁부동산의 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 181,927,675원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,144,000원입니다. 회차표상 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 더욱이 취득대상이 부동산 전체가 아닌 231.755/1141.85 공유지분이고 이용상태도 전용주차장이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,144,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,004,592원을 제외한 87,139,408원이 국민은행 근저당에 배당되고, 이후 항목에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 6,222,150,424원 중 채권자 배당액은 87,139,408원, 미배당액은 6,135,011,016원이며 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 을구 1~3번의 담보목적이 각각 별도 공유자 지분으로 특정돼 있으므로 실제 배당·존속 범위는 경매 대상 지분 특정과 함께 원문 대조가 핵심입니다.

④ 공유자 우선매수 — 외부 응찰자의 낙찰 확정성 체크

매각물건명세서 비고에는 지분매각임이 명시되어 있고, 공유자 우선매수신고 제한도 기재돼 있습니다. 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터 우선권이 없다는 조건입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 대상물건은 전용주차장 용도입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 보아서는 안 됩니다.
• 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로 대단지아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 광교역의 위치·운행빈도 등을 고려해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 인접필지와 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중이고 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구 등에 속하며 토지 지목과 이용상황은 주차장입니다.
• 공시지가. 2,377,000원/㎡, 토지면적 4,215.3㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 2회 유찰 상태이며, 전체 소유권이 아닌 공유지분과 전용주차장 이용상태가 겹치므로 단순 주거용 물건처럼 가격 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분 특정. “507호 전체”가 아니라 리치아이주식회사 지분 강제경매입니다. 현재 소유자 요약상 지분은 1141.85분의 231.755입니다.
• 나머지 공유관계 확인. 낙찰 후 김연숙·김태헌·왕지석·이은경 및 코리아신탁주식회사와의 공유구조가 남는다는 전제에서 활용·처분 계획을 세워야 합니다.
• 선순위 담보의 목적지분 확인. 국민은행·수협은행의 현존 근저당 3건은 각각 이은경, 왕지석·김연숙, 김태헌 지분을 목적으로 표시돼 있습니다. 경매 대상 지분과의 관계를 등기 원문에서 재확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 코리아신탁 지분에는 신탁주의사항이 부기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 이번 기일에서 공유자가 적법하게 우선권을 행사하는지 확인해야 합니다. 명세서상 이번 기일에 행사하지 않으면 차회부터 우선권이 없습니다.
• 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전용주차장의 실제 사용·점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율 하나로 적정가를 정하지 마세요. 지분가치와 실제 처분 가능성이 입찰가 산정의 핵심입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 ‘무엇을 사는가’

이 사건은 숫자만 보면 감정가 181,927,675원에서 89,144,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 하지만 낙찰자가 사는 것은 리치프라자3 507호 전체가 아니라 리치아이주식회사 지분 1141.85분의 231.755입니다. 나머지 지분에는 개인 공유자와 코리아신탁주식회사가 존재하고, 일부 다른 공유자 지분에는 선순위 근저당도 남아 있습니다.

금액 인수는 0원으로 계산되지만, 그 사실만으로 권리가 단순해지는 것은 아닙니다. 공유자 우선매수 절차, 신탁원부 확인, 다른 공유지분의 담보구조, 전용주차장이라는 이용형태, 그리고 실거래 비교자료 부재가 동시에 걸려 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 지분과 환금성 검증 없이는 저가매수로 볼 수 없다.”입니다. 응찰의 승부처는 할인율이 아니라 231.755/1141.85 지분을 실제로 어떻게 사용하고 처분할 것인지에 있습니다.