수원지방법원 2025타경51607. 대상은 수원시 영통구 이의동 리치프라자3 7층 706호로 표시된 집합건물입니다. 하지만 감정요항의 실제 이용상태는 전용주차장 용도입니다. 더 중요한 점은 이번 매각이 건물 전체나 독립된 완전 소유권 매각이 아니라 리치아이주식회사 지분에 대한 지분매각이라는 사실입니다. 갑구 39번에는 리치아이주식회사 지분 20.9085분의 0.5336이 기재되어 있고, 갑구 42번 강제경매개시결정은 바로 그 39번 리치아이주식회사 지분을 대상으로 합니다.
등기부 전체에는 국민은행·수협은행·성남농업협동조합·동서울농업협동조합·신한은행 등 여러 금융기관의 근저당과 신탁등기가 등장합니다. 다만 각 권리 목적에는 신윤섭·김연희·임용애·임영빈· 정선숙·이창수·이혜진·최선라·이동형·이송자·주식회사서평·주식회사예원·이은성 등 서로 다른 공유자 지분에 설정된 권리임이 표시되어 있습니다. 이번 경매대상 지분과 각 을구 권리의 연결관계를 구분해서 봐야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 7층706호 (이의동, 리치프라자3) |
| 용도 | 기타 · 감정 이용상태 전용주차장 |
| 매각형태 | 지분매각 |
| 대상 지분 | 갑구 39번 리치아이주식회사 지분 20.9085분의 0.5336 |
| 감정가 / 최저가 | 16,456,224원 / 8,063,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — ‘지분별 권리’를 구분해야 한다
이번 사건에서 선언된 기준시점은 2025.02.11 갑구 42번 강제경매개시결정입니다. 해당 등기는 “39번 리치아이주식회사 지분강제경매개시결정”으로 기재되어 있습니다. 이후 등록된 갑구 43·44·46번 경매개시결정은 각각 다른 공유자 지분에 관한 것이고, 을구 35·36번 근저당 역시 각각 갑구 45번 및 갑구 37번 지분을 목적으로 한 권리입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 “미상”으로 기재되어 있습니다. 이 물건의 이용상태 자체가 전용주차장이므로 일반적인 주거용 임차인의 대항력 판단과는 성격이 다릅니다. 임차인보다 공유지분의 범위·주차장 이용관계·신탁원부 확인이 핵심입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 16,456,224원, 현재 최저매각가는 8,063,000원으로 두 차례 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 5,644,100원, 4회 유찰 시 3,950,869원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 8,063,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 5,644,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 3,950,869원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 545,134원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 432,000,000원 | 7,517,866원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 265,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 948,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 264,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 동서울농업협동조합 | 582,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 413,000,000원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 640,000,000원 | 0원 |
| 을구 32번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 294,000,000원 | 0원 |
| 갑구 42번 경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 0원 |
| 갑구 43번 경매개시결정 · 성남농업협동조합 | 4,196,550,424원 | 0원 |
| 갑구 44번 경매개시결정 · 성남농업협동조합 | 4,196,550,424원 | 0원 |
| 을구 35번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 36번 근저당권 · 주식회사아이언에셋코리아 | 224,000,000원 | 0원 |
| 갑구 46번 경매개시결정 · 동서울농업협동조합 | 4,196,550,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 23,116,401,696원에 대한 배당 시뮬레이션으로, 현재 매각가에서는 집행비용 545,134원과 을구 1번 근저당권 7,517,866원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 계산상 미배당액은 23,108,883,830원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 배당표의 채권총액에는 서로 다른 공유자 지분에 설정된 권리들이 함께 포함되어 있으므로 실제 대상지분의 권리부담과 동일한 의미로 단순 해석해서는 안 됩니다.
④ 공유자 우선매수 — 제한 조건을 읽어야 한다
매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고 제한이 기재되어 있습니다. 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우 차회 기일부터 우선권이 없습니다. 따라서 공유자 우선매수 제도가 존재한다는 사실과 함께, 이번 사건에는 그 행사에 제한 조건이 붙어 있다는 점을 같이 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 전용주차장 용도입니다. 일반 주거·업무·근린생활시설과 동일한 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로 대단지아파트·학교·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 광교역의 위치와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 양호합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 지목 주차장, 토지면적 4,215.3㎡, 공시지가 2,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물이며 승강기·에스컬레이터·화재탐지·소화전 등 설비가 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 갑구 39번 리치아이주식회사 지분 20.9085분의 0.5336이 실제 매각목록과 동일한지 원본에서 대조하세요.
- 지분별 을구 연결 확인. 등기부 전체의 근저당을 전부 매수인 부담으로 합산하지 말고, 각 근저당의 목적 지분과 이번 매각지분의 연결관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 명의 지분과 신탁주의사항이 존재하므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
- 전용주차장 사용관계. 낙찰받는 지분이 실제로 어떤 주차공간 또는 사용권과 연결되는지 확인해야 합니다.
- 공유관계. 다수 공유자와의 사용·관리·처분 관계를 확인하고, 지분 단독 처분의 환금성을 보수적으로 평가하세요.
- 공유자 우선매수. 우선매수신고 제한의 구체적 적용 여부와 매각기일의 신고 상황을 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상이므로 현장 이용상태를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 ‘무엇의 49%인가’
표면만 보면 감정가 16,456,224원에서 8,063,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 매각대상은 일반적인 독립 소유권이 아니라 전용주차장으로 이용되는 집합건물의 리치아이주식회사 지분입니다. 비교 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
제공된 배당 계산에서는 매수인 인수가 0원이고 확인된 임차인도 없지만, 등기 전체에는 수많은 공유지분·지분별 근저당·신탁관계가 존재합니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이라기보다 “매각대상 지분의 범위와 사용가치를 먼저 확정해야 하는 물건”에 가깝습니다. 가격은 49%까지 내려왔지만, 지분매각·전용주차장·신탁·공유관계를 해소하지 못하면 할인율 자체가 투자매력으로 이어지지 않습니다.
