수원지방법원 2025타경51607. 수원시 영통구 이의동 리치프라자3의 3층316호로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 감정가 250,983,360원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 175,688,000원으로 내려왔습니다. 등기에는 근저당권이 없고, 2025년 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그 뒤 등기된 국세 압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표면은 단순하지만 투자 판단은 단순하지 않습니다. 전용주차장은 아파트나 일반 상가와 수요구조가 다르고, 가격은 실제 주차구획의 위치·동선·사용권·관리규약·임대수요에 크게 좌우됩니다. 이 사건에서는 동일하거나 유사한 용도의 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 3층316호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 전용주차장 용도 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,983,360원 / 175,688,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 압류는 소멸
리치아이주식회사는 2017.01.19 소유권을 보존한 뒤 같은 날 코리아신탁주식회사에 신탁했으나, 2017.10.20 신탁등기가 말소되고 소유권이 리치아이주식회사에 귀속됐습니다. 따라서 현재 등기에는 존속 중인 신탁등기가 없습니다.
말소기준은 2025.02.11 접수된 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정입니다. 이후 동수원세무서장 처분의 국세 압류와 영통구청장 처분의 수원시 압류가 등기됐지만, 등기상 두 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않았고 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 70%는 ‘유찰률’이지 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 175,688,000원으로 감정가 250,983,360원의 70% 회차입니다. 다만 비교 가능한 전용주차장 실거래 기준이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판정하기 어렵습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 저렴하다”는 결론은 금지하고, 해당 건물의 주차권 거래·임대료·관리비·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 175,688,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 122,981,599원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 86,087,119원 | 34% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,632원 | - |
| 1. 경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 172,428,368원 | 4,024,122,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 신청채권자에게 배당되지만 청구액을 충족하지 못합니다. 미배당 4,024,122,056원은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광교역(신분당선) 동측 인근이며 대단지아파트, 학교, 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 광교역의 위치·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상8층 규모이며 승강기·에스컬레이터·화재탐지·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 4,215.3㎡의 평지·가로장방형 토지로 상업용 건부지 및 주차장 등으로 이용 중이며 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·광교지구 지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으나, 전용주차장이라는 특수용도 때문에 일반 주거·상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정대상 원본 대조. 등기상 3층316호와 감정요항표 구조 설명의 대상 호수 문구를 평가명세표·도면·현황사진으로 대조하세요.
- 전용 범위 확인. 316호가 실제 몇 개의 주차구획으로 구성되는지, 경계표시와 차량 진출입 동선이 확보되는지 확인하세요.
- 관리규약 확인. 외부인 사용·임대·전매 가능 여부, 지정차량 등록 조건, 주차권 분리 이용 제한을 관리사무소와 관리규약에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장점유자와 사용자를 직접 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 채권 종류, 금액, 법정기일과 당해세 여부를 원본에서 확인하세요.
- 관리비·수익성 확인. 공용관리비와 체납액, 주차장 임대료, 실제 가동률을 확인해 취득가격과 보유비용을 함께 계산하세요.
- 매각상태 확인. 기재 매각기일 2026.07.15의 변경·매각결과와 최신 매각물건명세서를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상품성은 별도다
이 물건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 신탁은 말소됐고 근저당권은 없으며, 경매개시결정 이후의 국세·지방세 압류등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원이어서 신청채권자의 거액 미배당을 낙찰자가 떠안을 이유는 없습니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 이용상태가 전용주차장이고 임대관계가 미상이며, 실거래 비교 기준도 확인되지 않습니다. 여기에 등기상 호수와 감정요항표 구조 설명의 대상 문구까지 원본 대조가 필요합니다. 이 사건은 “감정가 70%”보다 실제 주차구획·사용권·관리규약·임대수요가 얼마의 가치를 만드는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 보수적 검토가 맞습니다.
