수원지방법원 2025타경51607. 경기도 수원시 영통구 이의동 리치프라자3 3층 316호입니다. 감정평가상 이용상태는 전용주차장 용도로 확인됩니다. 등기부에는 근저당이 없고, 현재 말소기준권리로 선언된 것은 2025.02.11 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 국 압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 250,983,360원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 122,982,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 전용주차장은 일반 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다. 실제 사용권 범위, 독립 매매 가능성, 임대수요와 향후 매수층을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 3층316호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 전용주차장 용도 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 250,983,360원 / 122,982,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 압류는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상으로는 2017년 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌다가 같은 해 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 현재 소유자는 리치아이주식회사입니다. 말소기준은 2025.02.11 강제경매개시결정이며, 이후 국·수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘전용주차장’의 환금성이 먼저
현재 최저매각가는 122,982,000원으로 감정가 250,983,360원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점은 감정가 수준에서 매수세가 붙지 않았다는 사실을 보여줍니다. 다만 동일 성격 자산의 실거래 시세와 비교 없이, 단순히 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 122,982,000원 | 4,076,090,172원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 86,087,400원 | 4,112,412,597원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 60,261,179원 | 4,137,773,946원 |
유찰이 더 진행될 경우 최저가는 86,087,400원, 60,261,179원으로 내려가지만, 신청채권자의 청구금액이 4,196,550,424원으로 매우 커 어느 시나리오에서도 전액 배당되지 않습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 신청채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,748원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 120,460,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,982,000원을 가정하면 집행비용 2,521,748원 후 여수수산업협동조합에 120,460,252원이 배당되고, 신청채권자 미배당은 4,076,090,172원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로, 대단지아파트·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 광교역의 위치·운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전용주차장 용도입니다. 일반적인 주거·사무·판매시설로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·주차장에 해당하며, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지 지표. 지목은 주차장, 토지면적은 4,215.3㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 환금성. 광교역 인근 입지는 장점이지만, 전용주차장이라는 용도 특성상 일반 집합건물과 매수층이 달라 실제 거래 가능성과 수익 구조 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전용주차장 권리 범위. 316호가 독립적으로 어떤 주차공간·사용권을 갖는지 집합건축물대장, 관리규약, 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유·사용관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자가 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 감정가 49%의 함정. 2회 유찰됐다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 성격 주차장 거래·임대수요를 별도로 비교해야 합니다.
- 후순위 압류. 국과 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 미배당 4,076,090,172원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 관리현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 전용주차장의 실제 가치
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 쪽은 비교적 단순합니다. 2025.02.11 강제경매개시결정이 말소기준이고 그 뒤의 압류는 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 까다롭습니다. 감정가 250,983,360원에서 2회 유찰돼 122,982,000원까지 내려왔지만, 물건의 실제 이용상태는 전용주차장입니다. 일반 아파트처럼 “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 판단은 위험합니다. 권리는 확인 가능하지만, 투자성은 사용권·수요·환금성 확인 이후에 판단해야 하는 물건입니다.
