수원지방법원 2025타경51607. 광교역 동측 인근 리치프라자3의 집합건물로, 감정평가상 이용상태는 전용주차장입니다. 소유자는 리치아이주식회사이며 2017.01.19 소유권보존과 함께 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2017.10.20 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 등기에서 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.02.11 여수수산업협동조합의 강제경매개시결정입니다.
그 뒤 2025.05.08 동수원세무서장에 의한 국 압류와 2026.02.23 영통구청장에 의한 수원시 압류가 붙었지만, 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 지하2층201호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 전용주차장 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,923,460원 / 702,132,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 4,196,550,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 지목 주차장 · 토지이용상황 주차장등 · 토지면적 4,215.3㎡ · 공시지가 2,377,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 신탁은 이미 말소, 후순위 압류는 소멸
확인된 임차인은 0명이고 예상 인수액도 0원입니다. 2017년 신탁등기는 같은 해 이미 말소됐으며, 말소기준인 2025.02.11 강제경매개시결정 이후 등기된 국 압류와 수원시 압류도 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유자 유무와 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 1,432,923,460원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 702,132,000원, 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 702,132,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 702,132,000원 | 692,710,680원 | 3,503,839,744원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 491,492,399원 | 484,177,475원 | 3,712,372,949원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 344,044,679원 | 338,428,053원 | 3,858,122,371원 |
비교 가능한 동일·유사 물건의 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 전용주차장으로 이용되는 집합건물이므로, 실제 매수층과 재매각 가능성은 일반 아파트와 다른 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,421,320원 |
| 1. 경매개시결정 · 여수수산업협동조합 | 4,196,550,424원 | 692,710,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 4,196,550,424원 가운데 692,710,680원이 배당되고 3,503,839,744원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 이의동 광교역(신분당선) 동측 인근으로, 대단지아파트·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 광교역의 위치·운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전용주차장 용도입니다. 일반 주거·상가와 다른 매수수요와 활용성을 전제로 검토해야 합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 주차장, 토지이용상황 주차장등이며 토지면적은 4,215.3㎡, 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 규제·계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·주차장·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 할인율과 시세를 구분. 감정가 대비 49%는 유찰 결과일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실질취득 702,132,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 전용주차장 수요 확인. 이용상태가 전용주차장이므로 실제 사용 방식, 이용 수요, 재매각 가능성을 주거용 부동산과 분리해 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인하세요.
- 압류·배당 확인. 국과 수원시 압류는 말소기준 이후 소멸 대상으로 정리돼 있으나 실제 배당에서는 조세 등 우선배당 항목에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 매각가는 491,492,399원, 이후 344,044,679원 시나리오로 낮아지며 신청채권자의 미배당은 각각 3,712,372,949원, 3,858,122,371원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 결론이 아니다
이 사건은 등기상 기존 신탁이 이미 말소됐고, 강제경매개시결정 이후의 국·수원시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 이용상태가 전용주차장인 만큼, 702,132,000원의 실질취득가가 실제 수요와 환금성에 부합하는지 먼저 검증해야 합니다. 권리는 단순하지만 가격 메리트는 미확인, 환금성은 신중 검토. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
