대전지방법원 2026타경20042. 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 2층 201호 다세대 물건입니다. 소유자는 유한회사의림건설이고, 현재 등기상 핵심은 2023.03.02 설정된 으뜸새마을금고 근저당권 940,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 설정된 채혜정 근저당권과 국민건강보험공단·국·논산시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 201호에는 전은희가 2024.02.29 전입했고, 말소기준일 2023.03.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 명세 기준 대항력은 없습니다. 사건 전체 조사에는 201호 외 다른 기호의 점유자도 포함돼 있으나, 이 리포트의 물건 주소는 201호입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중 |
| 비교대상 면적 | 59.9792㎡ |
| 소유자 | 유한회사의림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 909,980,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 | 2023.01.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.02.09 유성온천새마을금고 근저당권 2건과 채혜정 근저당권 1건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 이후 채혜정 근저당권 230,000,000원과 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당할 경우 배당 단계에서 우선 차감될 수 있고, 후순위 채권의 배당액은 달라질 수 있습니다.
임차인·점유 현황
사건 전체 조사상 실제 임차인·점유자는 6명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 분석 대상 201호의 전은희는 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력 없음입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금(기재액) | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전은희 | 기호 1.201호 | 2024.02.29 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민경 | 기호 2. 302호 | 2025.10.23 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선희 | 기호 3. 202호 | 2023.10.13 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태식 | 기호 4. 402호 | 2025.02.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤아 | 기호 5. 301호 | 2024.08.14 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조정희 | 기호 6. 401호 | 2024.04.19 | 1,500 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 235,000,000원은 최근 평균의 98.7%
비교 대상은 면적이 일치하는 59㎡대 실거래 2건입니다. 거래월은 모두 2023.02이며, 거래가는 각각 242,000,000원, 234,000,000원입니다. 최근12개월 평균으로 제시된 금액은 238,000,000원, 최신 거래는 242,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.12㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 238,000,000원 |
현재 최저가이자 권리 기준 실질취득액인 235,000,000원은 최근12개월 평균 238,000,000원의 98.7%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 실거래 표본도 2건뿐입니다. 특히 확인되는 거래월이 모두 2023.02이므로, 신건 가격만 보고 뚜렷한 저가 매수 구간이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,090,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 940,800,000원 | 230,910,000원 |
| 3. 근저당 · 채혜정 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,170,800,000원 중 채권자 예상배당은 230,910,000원, 미배당액은 939,890,000원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무중앙초등학교 서측 인근이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 구분건물로, 기본 위생·급배수·LPG 난방·소방·공동현관보안·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 서측으로 세로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 가격 비교 표본이 적어 매도 시 가격 형성 범위를 넓게 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 임차인 확인. 전은희의 전입일은 2024.02.29로 말소기준 이후이고 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2026.03.31입니다.
- 우선변제·최우선변제 원본 대조. 확정일자가 확인되지 않았고, 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·논산시 압류가 있으며, 당해세 해당 시 배당 순위와 후순위 배당액이 변동할 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 235,000,000원은 최근12개월 평균 238,000,000원의 98.7%입니다. 신건에서 할인폭이 크지 않습니다.
- 비교거래 시점 확인. 확인되는 실거래 2건은 모두 2023.02이므로 현재 거래 여건과의 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 다른 기호와 혼동 금지. 사건 전체에는 302호·202호·402호·301호·401호 점유자도 조사돼 있으나, 이 리포트의 물건 주소는 201호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 분석 대상 201호의 전은희도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 235,000,000원은 최근12개월 평균 238,000,000원의 98.7%입니다. 비교 거래가 2건뿐이고 거래월도 모두 2023.02이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 연결해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 현재 235,000,000원이 충분한 가격 여유를 주는지 확인하는 것입니다.
