대전지방법원 2026타경20042. 논산시 연무읍 동산리 894-96의 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 소유자는 유한회사의림건설이고, 현재의 말소기준권리는 2023년 3월 2일 설정된 으뜸새마을금고 채권최고액 940,800,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 유성온천새마을금고 근저당권 2건과 채혜정 근저당권 1건은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
말소기준 이후에는 채혜정의 230,000,000원 근저당권과 국민건강보험공단·국·논산시의 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다. 특히 조사된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준 이후이므로, 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 제1동 3층 302호 · 도로명주소 충청남도 논산시 연무읍 안심로110번길 3-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.1248㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 유한회사의림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 909,980,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 / 세대수 | 2023.01.18 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.02.09 설정됐던 유성온천새마을금고 근저당권 174,200,000원·728,000,000원과 채혜정 근저당권 420,000,000원은 2023.03.02 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 으뜸새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후의 채혜정 근저당권과 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 6명입니다. 이 사건의 302호에는 김민경이 조사돼 있고, 전입일은 2025.10.23로 말소기준일인 2023.03.02보다 늦습니다. 나머지 기호의 임차인 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은희 | 기호 1.201호 | 2024.02.29 | 2,000만원 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.03.31 | 없음 |
| 김민경 | 기호 2. 302호 | 2025.10.23 | 3,000만원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김선희 | 기호 3. 202호 | 2023.10.13 | 2,000만원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김태식 | 기호 4. 402호 | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 이윤아 | 기호 5. 301호 | 2024.08.14 | 2,000만원 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.05.06 | 없음 |
| 조정희 | 기호 6. 401호 | 2024.04.19 | 1,500만원 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.04.01 | 없음 |
③ 시세 비교 — 233,000,000원은 실거래 평균의 97.9%
확인 가능한 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 모두 2023.02 거래로, 59.12㎡ 242,000,000원과 59.98㎡ 234,000,000원입니다. 평균은 238,000,000원, 최신 거래가는 242,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.12㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 238,000,000원 |
매수인 인수가 0원이므로 신건 기준 실질취득도 233,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 238,000,000원의 97.9%입니다. 평균 이하이기는 하지만 차이가 크지 않아 신건 가격만으로 강한 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 특히 확인 가능한 실거래가 모두 2023.02의 2건뿐이므로, 2026.10.06 매각기일의 현재 가격을 판단할 때는 거래 시점과 표본 수의 한계를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,062,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 940,800,000원 | 228,938,000원 |
| 3. 근저당 · 채혜정 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,170,800,000원 중 228,938,000원이 배당되고, 미배당은 941,862,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 모든 제시 회차에서 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 941,862,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 987,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 1,024,567,680원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무중앙초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 구분건물이며 외벽은 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임, 내부는 벽지 및 타일붙임 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, LPG 난방, 소방, 공동현관 보안, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 337.0㎡의 사다리형 평지, 지목은 대이고 주상용으로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 필지 서측으로 세로에 접하며, 토지 자료에는 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인 가능한 실거래는 2건으로, 가격 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 김민경의 전입일은 말소기준 이후지만, 실제 점유상태와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 조사된 임차인들의 확정일자는 확인되지 않은 상태가 많습니다. 배당표 확정 전 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·논산시 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 으뜸새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2023-82호로 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 다른 목적물의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 가능한 실거래 2건이 모두 2023.02 거래이므로 2026.10.06 입찰 전 인근 다세대의 최신 매매·임대 호가를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최종 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮지만, 가격 안전마진은 크지 않다
이 사건의 말소기준은 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 조사된 실제 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 낙찰가 외에 임차보증금을 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 233,000,000원은 실거래 평균 238,000,000원의 97.9%로, 평균 이하이기는 해도 충분히 큰 격차는 아닙니다. 더욱이 확인 가능한 실거래는 2023.02의 2건이고 총 세대수도 8세대입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 최신 시세 확인과 환금성 점검이 더 중요한 사건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
