대전지방법원 2026타경20042. 논산시 연무읍 동산리 894-96에 있는 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 유한회사의림건설이고, 현재 유효한 말소기준권리는 2023.03.02 설정된 으뜸새마을금고 근저당권 940,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 채혜정 근저당과 국민건강보험공단·국·논산시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 202호 점유관계입니다. 사건 조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인되지만, 202호와 직접 연결되는 점유자는 김선희입니다. 김선희의 전입일은 2023.10.13으로 말소기준일 2023.03.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 논산시 연무읍 안심로110번길 3-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주건축물 제1동 제2층 제202호 |
| 소유자 | 유한회사의림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 909,980,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2023.02.09 설정됐던 유성온천새마을금고 근저당 2건과 채혜정 근저당 1건은 2023.03.02 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 접수된 으뜸새마을금고 근저당입니다. 이후 채혜정의 230,000,000원 근저당 및 압류 3건은 모두 후순위입니다.
② 임차인·점유관계 — 202호는 김선희, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은희 | 기호 1.201호 | 2024.02.29 | 2,000 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 기호 2. 302호 | 2025.10.23 | 3,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 기호 3. 202호 | 2023.10.13 | 2,000 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태식 | 기호 4. 402호 | 2025.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤아 | 기호 5. 301호 | 2024.08.14 | 2,000 | 2026.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정희 | 기호 6. 401호 | 2024.04.19 | 1,500 | 2026.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
사건에서 확인되는 점유자는 총 6명이고 모두 전입일이 2023.03.02 말소기준보다 늦습니다. 그중 이 리포트 대상인 202호는 김선희이며 전입일은 2023.10.13입니다. 확정일자는 확인되지 않지만 대항력 자체가 없는 후순위 전입이므로 202호 보증금의 매수인 승계는 0원으로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 2.1% 할인에 불과하고 표본도 2건
59㎡대 비교 거래는 2건이 확인됩니다. 두 거래 모두 2023.02이고, 평균은 238,000,000원, 가장 최근 거래 지표는 242,000,000원입니다. 현재 최저가 233,000,000원은 평균의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.12㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 238,000,000원 |
실질취득액은 인수금이 없어 최저가와 같은 233,000,000원입니다. 이는 평균 238,000,000원보다 5,000,000원 낮고, 242,000,000원 거래보다 9,000,000원 낮습니다. 하지만 평균 대비 할인 폭은 불과 2.1%이고 거래 표본도 2건뿐이므로, 신건 단계에서 강한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 940,800,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 근저당 · 채혜정 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,170,800,000원 가운데 예상 배당은 228,938,000원이고, 미배당액은 941,862,000원입니다. 후순위 채권 미배당은 매수인이 승계하는 구조가 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 여부에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 941,862,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 987,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 1,024,567,680원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택이며 총 세대수는 8세대입니다. 대상 면적 지표는 59.1248㎡입니다.
- 입지. 연무중앙초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·LPG 난방·소방·공동현관 보안·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며, 일반상업지역에 속합니다. 토지면적은 337.0㎡, 공시지가는 258,500원/㎡입니다.
- 도로·규제. 서측 세로에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 재확인. 김선희의 전입일 2023.10.13과 실제 점유 여부를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 배당요구·교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인되는 비교 거래가 2023.02의 2건뿐이므로 최근 현장 매물·거래 가능가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모인 만큼 매수층과 거래 빈도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 점유자와의 인도 협의 및 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 여유는 크지 않다
202호 기준 권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당이고, 김선희의 전입은 그보다 늦은 2023.10.13이어서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 정리되며 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신건 최저가 233,000,000원이 시세 지표 평균 238,000,000원의 97.9%로, 차이가 크지 않습니다. 거래 표본이 2건뿐이고 모두 2023.02라는 점까지 감안하면 현 단계의 핵심은 권리위험보다 가격 검증과 소규모 다세대의 환금성 확인입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 신건 가격에 충분한 안전마진이 있는지는 별도로 따져야 합니다.
