대전지방법원 2026타경20042. 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 제1동 제4층 제401호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 유한회사의림건설이고, 말소기준권리는 2023.03.02 설정된 으뜸새마을금고 근저당권 940,800,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-82호에 연결돼 있습니다. 이후 채혜정 근저당권, 국·논산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 401호에는 조정희가 2024.04.19 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리 2023.03.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.01 접수됐고 보증금은 15,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 논산시 연무읍 안심로110번길 3-4 |
| 물건종류 | 다세대 · 주건축물 제1동 제4층 제401호 |
| 소유자 | 유한회사의림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 909,980,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2023.02.09 설정된 유성온천새마을금고 근저당권 174,200,000원과 728,000,000원, 채혜정 근저당권 420,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 사건 내 6개 호실 조사
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전은희 | 201호 | 2024.02.29 | 20,000,000원 | 없음 | 2026.03.31 |
| 김민경 | 302호 | 2025.10.23 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 김선희 | 202호 | 2023.10.13 | 20,000,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 김태식 | 402호 | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이윤아 | 301호 | 2024.08.14 | 20,000,000원 | 없음 | 2026.05.06 |
| 조정희 | 401호 | 2024.04.19 | 15,000,000원 | 없음 | 2026.04.01 |
사건 조사에는 기호 1~6 각 호실의 임차인이 함께 표시돼 있습니다. 이 리포트의 대상인 401호 임차인은 조정희입니다. 조사된 6명 모두 전입일이 2023.03.02 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 시세 비교 — 98.7%지만 비교 거래 시점 확인
시장 비교 자료는 전용 59.9792㎡와 면적이 매칭되며, 거래 표본은 2건입니다. 평균은 238,000,000원, 최저는 234,000,000원, 최고는 242,000,000원입니다. 신건 최저가 235,000,000원은 평균의 98.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.12㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 평균 | 59.9792㎡ | 2건 | 238,000,000원 |
수치만 보면 감정가와 비교 평균의 차이는 3,000,000원입니다. 그러나 두 거래 모두 2023.02이고 매각기일은 2026.10.06입니다. 따라서 98.7%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 최신으로 표시된 거래도 2023.02의 242,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 으뜸새마을금고 근저당 | 940,800,000원 | 230,910,000원 |
| 채혜정 근저당 | 230,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,170,800,000원 중 채권자 예상배당은 230,910,000원이고, 미배당액은 939,890,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 939,890,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 986,232,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 1,023,305,600원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리비용이 늘어나는 구조가 아니라 매각가격 자체가 낮아지는 구조입니다. 다만 실제 현재 시세와의 차이는 2023.02 거래만으로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무중앙초등학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 구분건물이며 승강기, 난방설비(LPG), 공동현관보안설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 서측으로 세로에 접합니다. 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 규모. 총 8세대, 사용승인일은 2023.01.18이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인. 조정희의 전입 2024.04.19가 말소기준권리 이후임을 원본 서류에서 재확인하고, 확정일자와 배당관계도 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 2건이 모두 2023.02이므로 2026년 현장 매매호가·실거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 공동담보. 으뜸새마을금고 근저당 940,800,000원은 공동담보목록 제2023-82호와 연결돼 있으므로 배당관계는 공동담보 전체를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 제공 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 임대내역은 감정평가서에서 미상으로 기재돼 있으므로 현황점유와 관리상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
본건의 핵심은 명확합니다. 401호 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 낙찰자에게 남는 부담은 크지 않습니다. 반면 가격은 신건 235,000,000원이 비교 평균 238,000,000원의 98.7%로 거의 붙어 있고, 그 비교 거래 2건도 모두 2023.02입니다. 따라서 권리 안전성과 현재 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다. 이 물건은 권리보다 현재 시세 재확인이 더 중요한 유형입니다.
