대전지방법원 2026타경20042. 논산시 연무읍 동산리의 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로, 감정평가상 301호를 포함해 201호·302호·202호·402호·301호·401호가 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한회사의림건설입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.03.02 설정된 으뜸새마을금고 근저당권 940,800,000원이며, 그보다 앞선 유성온천새마을금고 근저당권 2건과 채혜정 근저당권 1건은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
말소기준 이후에는 채혜정의 230,000,000원 근저당권과 국민건강보험공단·국·논산시의 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 6명의 전입일 역시 모두 2023.03.02 이후여서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리돼 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 3층301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 5층 |
| 소유자 | 유한회사의림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 909,980,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 / 세대 | 2023.01.18 · 8세대 |
| 전용면적 기준 | 59.9792㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.02.09 설정된 유성온천새마을금고 근저당권 174,200,000원·728,000,000원과 채혜정 근저당권 420,000,000원은 2023.03.02 등기부상 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 으뜸새마을금고 근저당권 940,800,000원입니다. 이후 설정된 채혜정 근저당권 230,000,000원, 국민건강보험공단 및 국·논산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인 6명입니다. 전입일은 전부 말소기준일 2023.03.02 이후입니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금은 없는 구조입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전은희 · 기호 1.201호 | 2024.02.29 | 2,000원 | 2026.03.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김민경 · 기호 2. 302호 | 2025.10.23 | 3,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김선희 · 기호 3. 202호 | 2023.10.13 | 2,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김태식 · 기호 4. 402호 | 2025.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이윤아 · 기호 5. 301호 | 2024.08.14 | 2,000원 | 2026.05.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 조정희 · 기호 6. 401호 | 2024.04.19 | 1,500원 | 2026.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 98.7%지만 비교 거래가 오래됐다
면적이 유사한 실거래는 총 2건입니다. 모두 2023.02 거래로, 평균은 238,000,000원, 최저는 234,000,000원, 최고는 242,000,000원입니다. 현재 최저매각가 235,000,000원은 이 평균의 98.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.12㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 평균 | 59.9792㎡ | 2건 | 238,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 평균보다 조금 낮지만, 가격 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다. 거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2023.02에 집중돼 있어, 2026.10.06 입찰가격 판단에 그대로 적용하기에는 한계가 있습니다. 특히 이 건은 8세대 다세대주택이므로 대규모 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 940,800,000원 | 230,910,000원 |
| 3. 근저당 · 채혜정 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,170,800,000원 중 예상 배당은 230,910,000원이고, 미배당은 939,890,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 939,890,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 986,232,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 1,023,305,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 승강기겸용 계단통행식 구분건물인 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 연무중앙초등학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·LPG 난방·소방·공동현관보안·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며, 일반상업지역입니다.
- 도로. 본건 필지 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대이며 확인되는 유사 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매각가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당권을 기준으로 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 6명의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인하세요.
- 301호 점유. 301호 이윤아의 점유·명도 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 김태식 보증금. 402호 김태식의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 임대차 관계와 배당 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·논산시 압류와 당해세 가능성을 확인해 실제 배당 변동을 점검하세요.
- 가격 검증. 235,000,000원은 실거래 평균 238,000,000원의 98.7%입니다. 2023.02 거래 2건만으로 현재 가치를 확정하지 말고 현장 매매호가와 추가 거래사례를 대조하세요.
- 환금성. 8세대 다세대주택이므로 향후 매도 시 수요층과 금융조건을 함께 점검하세요.
맺으며 — “권리보다 가격 검증이 핵심”
이 사건은 말소기준이 명확하고 현황조사상 임차인 6명 모두 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 235,000,000원은 실거래 평균 238,000,000원의 98.7%로 할인 폭이 크지 않습니다. 게다가 확인되는 거래가 2023.02의 2건에 불과하고 전체 8세대의 다세대주택입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리를 떠안느냐’가 아니라 ‘235,000,000원이 현재 시장에서 적정하냐’입니다. 현재 단계에서는 시세 대비 뚜렷한 가격 우위를 단정하기보다, 최신 현장 시세와 환금성을 보수적으로 확인하는 접근이 필요합니다.
