대전지방법원 2026타경20042. 논산시 연무읍 동산리의 2023년 사용승인 다세대주택 4층 402호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 940,800,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 대경대부 근저당, 경매개시결정, 논산시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 402호 권리분석의 또 다른 핵심은 점유자입니다. 402호에는 김태식이 2025.02.10 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일 2023.03.02보다 늦으므로 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금 자체는 확인되지 않아 점유·명도 과정에서는 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 59.1248㎡ · 철근콘크리트구조 5층 구분건물 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사의림건설 |
| 사용승인 / 세대수 | 2023.01.18 · 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 909,980,220원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.02.09 설정됐던 유성온천새마을금고 근저당 2건과 채혜정 근저당은 2023.03.02 해지로 이미 말소됐습니다. 그날 새로 설정된 으뜸새마을금고 근저당이 현재의 말소기준권리가 됩니다. 이후 압류와 대경대부 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태식 | 기호 4. 402호 | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
402호의 실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 김태식의 전입일은 2025.02.10으로 말소기준권리인 2023.03.02보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 97.9%지만 거래 시점은 2023년
비교 가능한 59㎡대 실거래는 2023.02 두 건입니다. 거래금액은 234,000,000원과 242,000,000원이고 평균은 238,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 233,000,000원은 이 평균의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.12㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2023.02 | 59.98㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 238,000,000원 |
수치만 보면 최저가 233,000,000원이 평균보다 5,000,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본은 2건뿐이고 모두 2023.02 거래입니다. 따라서 현재 시점의 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 과거 실거래 대비 2.1% 수준의 차이만으로 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,062,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 940,800,000원 | 228,938,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대경대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 985,800,000원 중 예상 배당은 228,938,000원이고 미배당액은 756,862,000원입니다. 국세·지방세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 756,862,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 802,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 839,567,680원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 유찰되더라도 실질취득액은 매각가와 동일하게 내려갑니다. 현재 회차 233,000,000원에서 매수인 인수는 0원이고, 1회 유찰 시 186,400,000원, 2회 유찰 시 149,120,000원 역시 인수 0원 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 승강기 겸용 계단통행식 구분건물인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 연무중앙초등학교 서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, LPG 난방, 소방, 공동현관 보안, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지이며 서측으로 세로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 비교 실거래는 2023.02 두 건뿐이라, 거래 표본이 많지 않은 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유 확인. 김태식의 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 현장 점유 상태와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국민건강보험공단·국·논산시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 으뜸새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2023-82호로 설정돼 있습니다. 실제 채권·배당관계는 공동담보 범위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 확인되는 비교 거래가 2023.02 두 건뿐이므로 233,000,000원을 현재 시세보다 확실히 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 환금성 확인. 8세대 규모의 다세대주택이므로 입찰 전 주변 동일 용도·면적대의 실제 매수 수요를 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 배당요구·교부청구 내용을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 402호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.02 으뜸새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025.02.10 전입한 김태식은 대항력이 없습니다. 후순위 압류와 근저당도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가이자 최저가 233,000,000원은 실거래 평균 238,000,000원보다 5,000,000원 낮지만 그 차이는 2.1%에 그칩니다. 더구나 비교 가능한 거래는 모두 2023.02 두 건입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다는 신건 가격과 환금성 검증이 더 중요한 다세대주택으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
