서울북부지방법원 2026타경55. 수유동 칸타빌수유팰리스 1동 지하1층 지101호로, 감정평가상 근린생활시설(판매시설 및 창고 등)으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사제이제이아이앤알이며, 2024.02.23 거래가액 3,495,544,380원으로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2024.08.16 설정된 우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 에스와이피자산관리대부 근저당 300,000,000원, 곽노근 근저당 150,000,000원, 강북구 압류, 국 압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 관계에서는 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 있고, 등기부에는 한국자산관리공사 관련 공매공고도 올라와 있어 이 두 부분은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경55 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하1층 지101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 한천로148길 12-13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설 및 창고 등) |
| 소유자 | 주식회사제이제이아이앤알 |
| 소유권 이전 | 2024.02.23 · 거래가액 3,495,544,380원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,532,000,000원 / 3,532,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,638,190,035원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2022.09.01 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.23 주식회사제이제이아이앤알로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 3,000,000,000원 역시 2024.08.16 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그날 새로 설정된 우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성범 | 1동 지하1층 지101호 · 핫딜리퍼브아울렛(강북점) | 2025.03.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)파워리츠 (이재홍) | 미상 | 2025.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자는 모두 2024.08.16 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 이들의 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 두 점유자 모두 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 배당·명도 관계는 매각물건명세서와 점유관계 원본을 재확인해야 합니다.
양성범은 지101호에서 핫딜리퍼브아울렛(강북점)을 사용하는 것으로 조사됐습니다. (주)파워리츠(이재홍)는 점유 부분과 사용 현황이 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어, 현재 조사상 실제 점유자는 2명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 3,532,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,532,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스와이피자산관리대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 곽노근 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,280,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 3,450,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 44,280,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
회차가 내려가도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 채권자 측 미배당은 1회 유찰 시 655,056,000원, 2회 유찰 시 1,214,524,800원으로 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 가정은 2,260,480,000원이고, 신청채권자 청구액 2,638,190,035원보다 신청채권자 예상배당액 2,235,475,200원이 작아집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강북구 수유동 소재, 강북구청 북동측 인근입니다. 주위에는 전통시장, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 판매시설 및 창고 등으로 이용 중입니다. 내부구획과 실제 이용상황은 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2022.06.29입니다.
- 도로. 북측·동측·남측은 한천로144길, 서측은 한천로148길에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 시장정비구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 임대관계. 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 양성범과 (주)파워리츠(이재홍)는 모두 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 실제 영업·점유 상태 확인. 양성범은 핫딜리퍼브아울렛(강북점)으로 조사됐고, 감정평가에서도 판매시설·창고 등 이용이 확인됩니다. 현장 점유와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.08.21 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 자료가 없어 3,532,000,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다. 가격 판단 전 비교 가능한 최근 거래 또는 임대·수익 자료 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공매 진행 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 소멸 구조는 단순하지만 확인사항은 남아 있다
이 물건의 말소기준은 2024.08.16 우리은행 근저당권 3,000,000,000원이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 2명도 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없고, 제시된 모든 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 점유자 2명의 보증금과 우선변제 여부가 미상이고, 2026.08.21 공매공고도 존재합니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래가 없어 신건 최저가 3,532,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조만 보고 결론내리기보다 점유·배당·공매 진행과 가격 자료를 함께 확인해야 하는 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
