서울북부지방법원 2026타경55. 서울 강북구 수유동 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지202호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2024.08.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이후 주식회사에스와이피자산관리대부 근저당, 곽노근 근저당, 임의경매개시결정 및 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 국민은행 근저당은 이미 말소되어 있습니다.
이 물건에서 권리관계만큼 중요한 것은 점유 상태와 가격 검증입니다. 현황조사에는 양성범과 (주)파워리츠 (이재홍)가 기재되어 있으나 모두 말소기준권리보다 뒤의 신고이고 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 양성범의 점유부분은 1동 지하1층 지101호로 본건과 다르게 표시되어 있고, (주)파워리츠 (이재홍)는 점유부분이 미상입니다. 보증금도 확인되지 않아 본건 실제 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경55 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층지202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설 및 창고 등) |
| 소유자 | 주식회사제이제이아이앤알 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 2,638,190,035원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 주식회사제이제이아이앤알에 있고, 2024.08.16. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사에스와이피자산관리대부의 300,000,000원 근저당권과 곽노근의 150,000,000원 근저당권, 2026.03.09. 임의경매개시결정, 2026.05.19. 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유 조사 — 대항력은 없지만 호실·보증금 확인 필요
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양성범 | 1동 지하1층 지101호 · 핫딜리퍼브아울렛(강북점) | 2025-03-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)파워리츠 (이재홍) | 미상 | 2025-10-31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 79,000,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저가의 시장 대비 비율을 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 79,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 판매시설 및 창고 등으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 가격 판단에서는 같은 건물 또는 인근의 유사한 지하 근린시설 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스와이피자산관리대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 곽노근 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,450,000,000원 중 77,178,000원이 배당되고, 3,372,822,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동, 강북구청 북동측 인근에 위치하며 전통시장·근린생활시설·공동 및 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선:수유역)이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(판매시설 및 창고 등)로 이용 중입니다. 내부구획과 실제 이용상황은 현장 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2022.06.29.입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 한천로144길, 서측으로 한천로148길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·시장정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 79,000,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 같은 건물·인근 유사 근린시설의 실거래와 임대조건을 먼저 대조해야 합니다.
- 점유 호실 대조. 양성범은 지하1층 지101호로 기재되어 본건 지하2층 지202호와 다릅니다. 실제 점유 호실을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. (주)파워리츠 (이재홍)는 점유부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 내부 이용상황. 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 건축물현황도를 기준으로 조사된 만큼 판매시설·창고의 실제 구획과 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만 가격은 아직 미확정”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없어 신건 79,000,000원의 가격 수준을 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 현황조사 기재 중 한 건은 다른 호실이고 다른 한 건은 점유부분이 미상이며 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 소멸구조는 확인되지만, 가격과 실제 점유관계는 입찰 전 별도 검증이 필요한 물건입니다.
