서울북부지방법원 2026타경55. 수유동 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지205호로, 감정평가상 근린생활시설(판매시설 및 창고 등)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사제이제이아이앤알이며, 2024.02.23 거래가액 282,391,600원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.08.16 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 3,000,000,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 이전 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 우리은행 근저당 이후 설정된 에스와이피자산관리대부 근저당, 곽노근 근저당, 강북구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경55 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지205호 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설 및 창고 등) 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이제이아이앤알 · 2024.02.23 거래가액 282,391,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,638,190,035원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.16 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸
2022.09.01 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.02.23 국민은행 근저당도 2024.08.16 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 에스와이피자산관리대부 근저당, 곽노근 근저당, 경매개시결정과 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 대항력은 없지만 지205호 점유 확인은 필요
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성범 | 1동 지하1층 지101호 · 핫딜리퍼브아울렛(강북점) | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)파워리츠 (이재홍) | 미상 | 2025.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.08.16 이후이므로 현재 조사내용 기준으로는 대항력이 없습니다. 특히 양성범의 조사 대상은 지하1층 지101호로 이 사건 지205호와 호수가 다릅니다. (주)파워리츠의 점유 부분은 특정되지 않았으므로, 입찰 전에는 지205호에 실제 누가 점유하는지 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 우리은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 288,098,000원 |
| 에스와이피자산관리대부 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 곽노근 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,902,000원을 제외한 288,098,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권액 3,450,000,000원에 대해 3,161,902,000원이 미배당으로 남지만, 현재 시나리오상 그 부족액을 매수인이 승계하지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 293,000,000원 | 288,098,000원 | 3,161,902,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 3,219,681,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 3,265,905,280원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아니므로, 회차가 내려가더라도 현재 자료상 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일합니다. 다만 근린시설의 실제 시장가치는 지하층 위치, 내부구획, 접근성, 임대수익과 점유상태에 따라 달라질 수 있으므로 감정가가 곧바로 시장가격이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북구청 북동측 인근으로 전통시장, 근린생활시설, 공동주택과 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 중 판매시설 및 창고 등으로 이용 중입니다. 내부구획은 현장조사 당시 폐문부재·비협조로 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2022.06.29입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 한천로144길, 서측으로 한천로148길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·시장정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지205호 실제 점유 확인. 지101호 점유정보와 점유 부분 미상 정보가 함께 조사돼 있습니다. 사건 대상 지205호의 현재 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 내부구획 재확인. 감정평가 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조가 있었습니다. 판매시설·창고로 실제 어떻게 구획돼 있는지 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대차계약·보증금·차임과 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 이후의 권리는 매각 소멸 구조이나, 매각물건명세서와 최신 등기부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 지하2층 판매·창고형 공간은 주거용 물건과 매수층이 다릅니다. 현장 접근성·가시성·실제 사용 가능성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 결론은 단순합니다. 2024.08.16 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자들의 전입일도 그보다 늦습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 지하2층 근린시설이고 감정 당시 내부확인이 충분하지 않았습니다. 따라서 감정가 293,000,000원인 신건에서 판단의 핵심은 단순한 등기 권리보다 지205호의 실제 점유, 내부구획, 활용도와 환금성입니다. 권리는 소멸 중심으로 정리되지만, 현장 확인 없이 가격 메리트까지 단정하기는 어려운 유형입니다.
