서울북부지방법원 2026타경55. 서울 강북구 수유동 칸타빌수유팰리스 1동 지하3층 지301호 근린시설입니다. 감정평가상 판매시설 및 창고 등으로 이용 중이며, 건물은 지하3층·지상15층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사제이제이아이앤알이고, 2024.02.23. 거래가액 229,601,230원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 기준점은 2024.08.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사에스와이피자산관리대부 근저당 300,000,000원, 곽노근 근저당 150,000,000원, 임의경매개시결정과 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경55 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하3층 지301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설 및 창고 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상15층 · 사용승인일 2022.06.29 |
| 소유자 | 주식회사제이제이아이앤알 · 2024.02.23. 거래가액 229,601,230원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 2,638,190,035원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.02.23. 설정됐던 주식회사국민은행 근저당권 3,000,000,000원은 2024.08.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사우리은행 근저당권 3,000,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 후순위 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 본건 점유 확인은 필요
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양성범 | 1동 지하1층 지101호 · 핫딜리퍼브아울렛(강북점) | 2025.03.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)파워리츠 (이재홍) | 미상 · 미상 | 2025.10.31 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 기재 모두 말소기준일인 2024.08.16.보다 뒤의 신고이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 양성범의 점유 부분은 본건 지하3층 지301호가 아니라 지하1층 지101호이고, (주)파워리츠의 점유 부분은 미상입니다. 따라서 현황조사 기재만으로 본건 지301호의 실제 점유관계를 확정하기보다는 매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 신건 메리트 판단 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 243,000,000원입니다. 그러나 동일 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 근거도, 반대로 비싸다고 단정할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스와이피자산관리대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 곽노근 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 3,450,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 238,798,000원이며 미배당은 3,211,202,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강북구청 북동측 인근으로 전통시장, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 중 판매시설 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 한천로144길, 서측으로 한천로148길에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 시장정비구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 재확인. 현황조사 기재 중 양성범의 점유 호수는 지101호이고, (주)파워리츠는 점유 부분이 미상입니다. 지301호의 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재·비협조로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부구획과 판매시설·창고 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 실거래 자료가 없어 243,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 인근 근린시설 매매·임대자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수위험을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인이 필요
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 잘 되는 구조입니다. 2024.08.16. 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 별도입니다. 본건 지301호의 실제 점유관계가 명확하지 않고, 감정평가 때 내부 확인도 충분히 이뤄지지 않았습니다. 또한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 243,000,000원을 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리보다 현장 점유와 가격 검증이 승부처입니다.
