서울북부지방법원 2026타경55. 서울 강북구 수유동 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지201호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(판매시설 및 창고 등)입니다. 현재 소유자는 주식회사제이제이아이앤알이며, 2024.02.23 거래가 297,143,400원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권은 2024.08.16 해지로 말소됐고, 그날 새로 설정된 우리은행 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 설정된 에스와이피자산관리대부 근저당권 300,000,000원, 곽노근 근저당권 150,000,000원과 국·강북구의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 점유 기록은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경55 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설 및 창고 등) |
| 소유자 | 주식회사제이제이아이앤알 (2024.02.23 거래가 297,143,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,638,190,035원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.16 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
권리구조의 핵심은 2024.08.16 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 에스와이피자산관리대부·곽노근 근저당권과 국·강북구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 우리은행 근저당권은 공동담보목록 제2024-381호에 기초하고 있으며, 현재 회차 배당에서는 우리은행에 308,804,000원이 배당되고 나머지 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
② 점유·임차 — 본건 지201호와 점유 기록을 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 이용 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성범 | 1동 지하1층 지101호 | 핫딜리퍼브아울렛(강북점) | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)파워리츠 (이재홍) | 미상 | 미상 | 2025.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 기록 모두 신고일이 말소기준일인 2024.08.16보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 양성범의 점유 부분은 이 사건 목적물인 지201호가 아니라 지하1층 지101호로 적혀 있습니다. (주)파워리츠(이재홍)는 점유 부분 자체가 미상입니다. 따라서 이 표를 곧바로 “지201호를 두 임차인이 점유 중”이라고 해석하면 안 됩니다.
③ 가격·배당 구조 — 3.14억에 사도 채권은 대부분 미배당
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 314,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 314,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가·최저매각가와 회차별 최저가 시나리오이므로, 이를 근거로 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 314,000,000원 | 308,804,000원 | 3,141,196,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 3,203,116,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 3,252,653,440원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 308,804,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스와이피자산관리대부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 곽노근 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 3,450,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 308,804,000원, 미배당은 3,141,196,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전통시장·근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설 중 판매시설 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2022.06.29입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북측·동측·남측은 한천로144길, 서측은 한천로148길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·시장정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 지하2층의 판매·창고용 근린시설이라는 용도 특성상 실제 이용상태와 수요층을 현장에서 확인한 뒤 가격 판단을 하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지201호 실제 점유 확인. 양성범의 기록은 지101호이고, (주)파워리츠(이재홍)는 점유 부분이 미상입니다. 본건 지201호의 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
- 내부구획 재확인. 감정평가 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다.
- 임대조건 확인. 보증금·차임과 우선변제 관련 내용은 현장에서 확인해야 합니다. 현재 두 점유 기록은 신고일이 말소기준일 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 당해세·최우선변제 점검. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 공동담보 구조 확인. 우리은행 근저당권은 공동담보목록 제2024-381호에 기초합니다. 채권액이 물건 감정가보다 큰 구조이므로 배당관계와 공동담보 범위를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 확인되는 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 시세보다 싸다는 전제 없이 근린시설의 실제 임대·매매 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체는 실사가 필요하다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 2024.08.16 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 실제 판단의 중심은 권리보다 지하2층 근린시설의 현황입니다. 현황조사에 나온 양성범은 지101호 점유자로 적혀 있어 본건 지201호와 다르고, (주)파워리츠(이재홍)는 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 감정평가도 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리의 인수 위험”보다 “실제 점유·내부구획·용도와 환금성 확인”이 입찰 전 핵심인 사건입니다.
