서울북부지방법원 2026타경55. 강북구 수유동 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지204호의 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로서 판매시설 및 창고 등으로 이용 중이며, 건물은 지하3층·지상15층 철근콘크리트 구조입니다. 사용승인일은 2022.06.29입니다. 소유자는 주식회사제이제이아이앤알로, 2024.02.23. 거래가액 109,057,950원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 중심은 2024.08.16. 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 에스와이피자산관리대부 근저당 300,000,000원, 곽노근 근저당 150,000,000원, 경매개시결정과 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경55 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 741 칸타빌수유팰리스 1동 지하2층 지204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설 및 창고 등) |
| 소유자 | 주식회사제이제이아이앤알 · 2024.02.23. 거래가액 109,057,950원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,638,190,035원 |
| 말소기준 | 2024.08.16. 을구 3번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.02.23. 설정된 국민은행 근저당은 2024.08.16. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 설정된 두 건의 근저당과 임의경매개시결정, 강북구 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유관계 — 지204호와의 연결을 다시 확인
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양성범 | 1동 지하1층 지101호 | 핫딜리퍼브아울렛(강북점) | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)파워리츠 (이재홍) | 미상 | 미상 | 2025.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 두 점유 기록이 있으나, 양성범의 점유부분은 이 물건이 아닌 지하1층 지101호로 적혀 있습니다. (주)파워리츠(이재홍)는 점유부분 자체가 미상입니다. 두 전입일 모두 말소기준일 2024.08.16.보다 뒤라 조사상 대항력은 없습니다. 다만 감정평가에서도 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황을 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성했다고 밝혀, 지204호 실제 점유자와 내부 이용상태는 매각 전 재확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 실거래 시세 없이 감정가 118,000,000원
현재 비교 가능한 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 118,000,000원이라는 사실만으로 가격이 싸거나 비싸다고 단정하면 안 됩니다. 등기상 2024.02.23. 소유권이전 당시 거래가액은 109,057,950원으로 기록돼 있으나, 이는 현재 시장가격을 직접 보여주는 자료가 아니므로 시세 판단의 보조자료 수준으로만 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,452,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 에스와이피자산관리대부 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 곽노근 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 3,450,000,000원 중 115,548,000원이 배당되고, 3,334,452,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 3,334,452,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 3,357,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 3,376,239,360원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강북구청 북동측 인근이며, 주위에는 전통시장·근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 판매시설 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2022.06.29입니다.
- 도로. 북측·동측·남측은 한천로144길, 서측은 한천로148길에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 시장정비구역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지204호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 중 양성범은 지101호이고, (주)파워리츠는 점유부분이 미상입니다. 현장과 매각물건명세서를 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금·임대조건 확인. 조사된 점유자의 보증금과 임대료가 확인되지 않았으므로 실제 임대관계를 재확인하세요.
- 내부구획 확인. 감정평가 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획을 건축물대장상 현황도로 확인했습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 없어 신건 118,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현장 임대수익과 주변 근린시설 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 크지만 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.08.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·경매개시·압류는 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 두 점유 기록도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
다만 이번 물건은 지하2층 근린시설이고 실거래 시세 자료가 없으며, 점유 기록도 지204호와 명확하게 일치하지 않습니다. 따라서 신건 118,000,000원의 적정성은 권리분석만으로 판단할 수 없습니다. 권리보다 실제 점유·내부구획·임대관계·가격 검증이 핵심인 사건입니다.
