창원지방법원 2025타경21414. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내시온숲속의아침뷰 101동 1404호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 극동글라스텍건설부문 주식회사가 500,000,000원을 청구한 강제경매 사건입니다.

등기상 최초 말소기준권리는 2024.06.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정, 양길재 가압류, 국의 압류가 순차적으로 기재되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리의 소멸 여부가 아닙니다. 민간임대주택등기, 근저당권 변경등기, 실제 점유자와 배당관계가 서로 연결되어 있다는 점을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기가 핵심

2024.06.28 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 최초 등기에는 채권최고액 47,784,000,000원과 공동담보목록 제2020-150호가 기재되어 있습니다. 그런데 같은 날 을구 1-1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 84,000,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.

소유권보존등기와 함께 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 등기에는 임대의무기간 동안의 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 금전채권이 매각으로 소멸하더라도, 민간임대주택의 등록 상태와 임대차관계에 관한 사항까지 자동으로 모두 해소된다고 단정할 수 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 본건 1404호와 조사 명단의 대조가 먼저

현황조사에는 다수의 성명이 기재되어 있으나, 명시적으로 확인되는 점유 부분 중에는 1501호 전부와 1604호 전부가 포함되어 있습니다. 이는 매각 대상인 1404호와 다른 호실입니다. 나머지 명단 역시 상당수의 점유 부분이 특정되지 않아 전부를 1404호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

전입일이 확인되는 사람들은 모두 2024.06.28 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 전입일이 확인되지 않는 사람은 대항력을 확정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 1404호에 실제로 귀속되는 임대차계약과 점유관계를 확인하기 전까지 매수인 인수액을 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

위 표는 현황조사 관련 명단을 구분한 것으로, 전원을 1404호의 실제 임차인으로 확정한 표가 아닙니다. 후순위 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 한정됩니다. 보증금·확정일자·본건 귀속 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

아래는 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 최초 근저당 채권최고액 47,784,000,000원을 기준으로 계산되어 있어, 84,000,000원으로 기재된 변경등기의 효과가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인하기 전에는 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

위 계산대로라면 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 다만 이는 변경등기와 실제 채권액 검증이 선행되지 않은 계산 결과입니다. 국의 압류와 관련된 조세채권, 임차인의 우선변제·최우선변제 여부도 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전성을 판단할 수 없다

각 회차의 예상배당에서는 신청채권자인 극동글라스텍건설부문 주식회사에 대한 배당이 발생하지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 배당액은 근저당 변경등기, 확정 채권액, 우선채권 및 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 219,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 유찰에 따른 최저가 하락은 계산할 수 있지만, 이를 곧바로 가격 메리트나 실질취득비용 감소로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 남측에 외곽도로가 개설되어 있으며 주출입로는 남서측에 위치합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트조 공동주택으로 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 대지권 토지는 부정형 완경사지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 170,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부조사가 불가능했습니다. 주변 탐문, 공부 및 외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가한 점을 고려해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현 최저가와 시장가격 사이의 차이를 산정할 수 없습니다. 입찰 전 동일 단지·유사 호실의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사건 진행상태. 2026.07.31 기각결정정본 발송 및 2026.08.03 도달 이력의 정확한 대상과 의미를 확인하고, 2026.10.12 매각기일이 현재 유효한지 법원 공고와 대조하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 47,784,000,000원과 변경등기상 84,000,000원 및 공동담보 해제의 법적 효과를 등기 원문으로 확인하세요.
• 1404호 임대차. 현황조사 명단에 다른 호실이 포함되어 있으므로 실제 점유자, 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 배당요구 내역을 본건 호실 기준으로 대조하세요.
• 미상 점유자. 윤성호·윤세아·서정식·변기용 등 전입일과 점유 부분이 확인되지 않은 사람들의 실제 본건 관련 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 관련 의무, 임대차관계 및 경매 후 적용되는 사항을 확인하세요.
• 조세·배당순위. 국의 압류와 관련된 조세채권, 우선채권 및 임차인의 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태·명도. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 시설 상태와 점유 현황, 인도 절차 및 예상 비용을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 219,000,000원과 최근 실거래가격을 비교하고, 매수인이 별도로 부담할 금액까지 포함해 실질취득액을 산정하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”

이 사건은 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정·가압류·압류가 소멸하는 구조입니다. 그러나 민간임대주택등기와 근저당권 변경등기의 정확한 의미, 본건 1404호의 실제 점유 및 임대차관계가 명확해지기 전에는 단순한 인수액 0원 물건으로 평가하기 어렵습니다.

특히 최초 공동담보 채권최고액과 변경등기상 금액이 다르므로 현재의 예상배당표를 확정된 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 다른 호실이 포함된 조사 명단 역시 본건 임차인 명단으로 오인하지 않아야 합니다.

실거래가격이 확인되지 않은 신건이라는 점까지 고려하면, 현재 단계에서 가격상 이점을 단정할 근거도 없습니다. 사건 진행상태·변경등기·1404호 실제 점유관계의 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.