창원지방법원 2025타경21414. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 103동 16층 1602호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 함께 민간임대주택등기, 우리은행 근저당권 설정이 연속해서 접수됐습니다. 말소기준은 같은 날 접수된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후의 강제경매개시결정·가등기·압류·임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

다만 이 사건은 ‘말소기준 이후 권리는 소멸한다’는 문장 하나만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 우리은행 근저당은 최초 등기에 채권최고액 47,784,000,000원으로 기재되어 있는데 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 84,000,000원·공동담보 해제가 적혀 있습니다. 한편 배당 시뮬레이션은 47,784,000,000원을 기준으로 계산돼 있어, 실제 피담보채권과 본건에 남은 담보범위는 반드시 등기 원문과 공동담보 관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위·변경등기는 확인

임차인·점유자 확인 — 본건 특정 1명, 전입일 미상 5명

현황조사·문건에 기재된 인원은 모두 31명입니다. 이 가운데 본건 103동 1602호 건물 전부로 명시된 사람은 이정필이고, 우제웅은 1501호 전부, 전덕율은 1604호 전부로 별도 호수가 적혀 있습니다. 나머지는 점유부분이 미상인 경우가 많아 본건과의 관계를 호별로 대조해야 합니다.

본건 임차권자 이정필의 등기 내용은 임대차계약일 2023.05.13, 점유개시일 2023.07.12, 주민등록일 2024.07.01, 확정일자 2025.05.27, 보증금 145,845,000원, 월 차임 89,000원입니다. 주민등록일이 말소기준인 2024.06.28 이후이므로 기재된 판정은 대항력 없음이며, 임차권등기도 2026.03.06 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래 확인 전 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 219,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다.

회차 시나리오는 현재 219,000,000원, 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 제시돼 있지만, 이는 회차별 최저가 변화일 뿐 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 가격 판단은 실제 거래자료를 대조한 뒤 별도로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 48,284,000,000원, 채권자 배당액은 215,134,000원, 미배당액은 48,068,866,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트조, 벽지·타일 마감, 새시창호, 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 부정형 완경사 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 도로·규제. 남측 외곽도로, 남서측 주출입로가 있고 소로1류 접합, 중로2류 저촉 및 가축사육제한구역·준보전산지 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 공부, 외부 관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 거래량과 실제 매매가격을 대조하기 전에는 환금성을 가격 측면에서 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 5명 확인. 윤성호·윤세아·서정식·변기용·전덕율의 실제 점유호수, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 정리해야 합니다.
• 호수별 현황조사 분리. 우제웅은 1501호, 전덕율은 1604호, 이정필은 본건 1602호로 명시돼 있습니다. 점유부분 미상 인원까지 포함해 본건과 다른 호수의 명단이 섞이지 않았는지 대조하세요.
• 이정필 관계 확인. 본건 145,845,000원 임차권자와 2025.05.27 가등기권자가 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성과 가등기의 성격을 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 접수번호 23568로 우리은행 근저당보다 앞서 등기된 민간임대주택의 매각 후 효력과 임대의무 관계를 확인하세요.
• 우리은행 근저당 확인. 을구 1번 47,784,000,000원과 을구 1-1 변경등기 84,000,000원·공동담보 해제의 관계를 확인해야 합니다.
• 절차 진행상태 확인. 2026.07.31 채권자 극동글라스텍건설부문 주식회사에 기각결정정본이 발송됐고 2026.08.03 도달한 기록이 있으므로, 무엇에 대한 기각인지와 2026.10.12 매각기일의 현재 진행상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 신건 최저가 219,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 최근 실거래 비교자료가 없으므로 실제 거래가격을 대조하기 전에는 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당표상 0원”과 “확정적으로 안전”은 다르다

현재 계산만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 본건에 명시된 임차권자 이정필도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 후순위 가등기·압류·임차권 역시 소멸 구조입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.

하지만 실제 입찰 판단에서는 세 가지 확인이 남습니다. 첫째, 현황조사 명단 31명 가운데 전입일을 알 수 없는 5명의 본건 관련성. 둘째, 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 효력. 셋째, 우리은행 근저당의 47,784,000,000원 설정과 84,000,000원 변경등기 사이의 담보범위입니다. 여기에 이정필이 임차권자와 가등기권자로 동시에 나타나는 구조와 2026.07.31 기각결정정본 발송 기록까지 있습니다.

따라서 이 사건은 “후순위 권리는 소멸하지만 확인서류가 많은 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교자료도 없어 219,000,000원이 시세상 유리한 가격인지 판단할 수 없습니다. 권리와 가격 모두 원본 확인이 끝난 뒤에야 결론을 내릴 수 있는 신건입니다.