창원지방법원 2025타경21414. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 105동 17층1703호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사시온토건이고, 말소기준권리는 2024.06.28 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.23 강제경매개시결정, 2026.03.04 압류, 2026.04.21 전세권은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 이 사건은 “인수 0원” 숫자만 보고 단순 권리형으로 결론내리기 어렵습니다. 현황조사 관련 명단이 31명이고, 그중 전입일이 확인된 명단은 2024.06.28 말소기준보다 모두 늦지만 윤성호·윤세아·서정식·변기용·전덕율은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 이들은 “대항력 있음”으로 단정할 수도, 반대로 “문제없음”으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21414 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 105동 17층1703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 확인할 등기
갑구에는 2024.06.28 민간임대주택등기도 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 매각 후 처리 여부가 현재 자료에서 소멸권리로 표시돼 있지 않으므로, 입찰 전 그 법적 처리관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 31명 중 5명은 대항력 판정 미상
현황조사 관련 명단은 모두 31명입니다. 전입일이 확인된 명단은 2024.06.28 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 반면 전입일이 없는 윤성호·윤세아·서정식·변기용·전덕율은 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우제웅 | 1501호 전부 | 2024.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이건호 | 미점유 | 2025.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강경용 | 미상 | 2025.05.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지형 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우대희 | 미상 | 2025.05.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 예창우 | 미상 | 2024.07.10 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.05 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤성호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤세아 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUN GULBAHAR | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성가경 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한경남 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.07.01 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전병도 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차난이 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.10 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정필 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전인령 | 미상 | 2025.03.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHUSUPOVA AIKERIM | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최애화 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.10 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성종 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정대운 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서정식 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 2025.05.29 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박가영 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정대철 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강평만 | 미상 | 2024.07.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김범수 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변기용 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 2025.07.21 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤식 | 미상 | 2025.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정영선 | 미상 | 2024.11.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심양희 | 미상 | 2025.05.27 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.16 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준현 | 미상 | 2024.12.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전덕율 | 1604호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하영 | 미상 | 2025.02.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 256,546,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 김길상 | 165,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 48,449,690,000원, 채권자 배당액은 256,546,000원, 미배당액은 48,193,144,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격만 확인
감정가는 261,000,000원, 현재 최저매각가도 261,000,000원으로 신건입니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 256,546,000원 | 48,193,144,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 48,244,613,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 48,285,788,560원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 한내공단 북동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 제반 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 대지권 토지 남측으로 외곽도로가 개설돼 있고 주출입로는 남서측에 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡입니다. 대지권 토지는 부정형 완경사로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 5명. 윤성호·윤세아·서정식·변기용·전덕율의 실제 전입일과 점유관계, 보증금을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 1703호 귀속 확인. 현황조사 명단에는 1501호 전부·1604호 전부·미점유·미상 표기가 섞여 있으므로 대상 호실과 각 명단의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 47,784,000,000원과 을구 1-1 변경등기의 96,000,000원·공동담보 해제 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.06.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 효력을 확인해야 합니다.
- 전세권. 김길상 전세권은 2026.04.21 접수되고 전세금은 165,690,000원이며 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 가격. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 261,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 미상 권리의 확인이 먼저
등기 순위만 보면 2024.06.28 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정·압류·전세권은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 명단 역시 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 하지만 전입일 미상 5명이 남아 있고, 조사 명단 자체에 다른 호수 표기가 포함돼 1703호와의 대응관계도 확인해야 합니다. 여기에 근저당권의 47,784,000,000원 기재와 96,000,000원 변경등기 사이의 관계까지 배당표와 대조해야 합니다.
따라서 이 물건은 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 원본 확인 전부터 “완전한 권리 안전형”으로 보는 것은 이릅니다. 최근 실거래 비교 수치도 없어 신건 최저가 261,000,000원의 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다. 핵심은 미상 임차관계·민간임대주택등기·근저당 변경내역을 먼저 확정하는 것입니다.
