창원지방법원 2025타경21414. 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 103동 17층1704호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 2024.06.28 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정과 압류, 2025.07.21 등기된 양길재의 주택임차권은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 말소기준일 뒤에 전입한 것으로 확인된 사람들은 대항력이 없지만, 윤성호·윤세아·서정식·변기용·전덕율은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조한 뒤 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21414 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 17층1704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
말소기준권리는 2024.06.28 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 47,784,000,000원으로 등기되었고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 84,000,000원 및 공동담보 해제가 등기되어 있습니다. 2025.05.23 강제경매개시결정, 2026.03.05 압류, 2025.07.21 양길재의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차·점유관계 — 대부분 후순위, 일부는 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우제웅 | 1501호 전부 | 2024.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 이건호 | 미점유 | 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 강경용 | 미상 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김지형 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 우대희 | 미상 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 예창우 | 미상 | 2024.07.10 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.05 | 말소기준 이후 전입 |
| 윤성호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 윤세아 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| YUN GULBAHAR | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 성가경 | 미상 | 2024.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한경남 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.07.01 | 말소기준 이후 전입 |
| 전병도 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 차난이 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.10 | 말소기준 이후 전입 |
| 이정필 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 전인령 | 미상 | 2025.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| ZHUSUPOVA AIKERIM | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 최애화 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.10 | 말소기준 이후 전입 |
| 박성종 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정대운 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 서정식 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.29 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 박가영 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정대철 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 강평만 | 미상 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 김범수 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 변기용 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.07.21 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 이윤식 | 미상 | 2025.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 정영선 | 미상 | 2024.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 심양희 | 미상 | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.16 | 말소기준 이후 전입 |
| 김준현 | 미상 | 2024.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 전덕율 | 1604호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 김하영 | 미상 | 2025.02.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 양길재 | 전유부분 전부 | 2025.06.13 | 145,845,000원 | 없음 | 확정일자 2025.06.09 · 배당요구 2025.07.21 | 임차권등기 · 말소기준 이후 |
양길재는 임차보증금 145,845,000원, 임대차계약일 2023.07.27, 점유개시일 2023.06.10으로 기재되어 있지만 주민등록일은 2025.06.13이고 임차권등기도 2025.07.21로, 말소기준일 2024.06.28보다 뒤입니다. 따라서 확인된 내용만으로는 대항력이 없습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않은 사람은 보증금도 알 수 없어 같은 결론을 적용하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없음
감정가와 현재 최저매각가는 모두 219,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 신건 가격이 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 48,284,000,000원에 비해 매각대금이 작아 신건에서도 미배당액은 48,068,866,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한내공단 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 공동주택으로 외벽은 몰탈위 페인트·석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로2류, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 바탕으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 윤성호·윤세아·서정식·변기용·전덕율의 전입일, 실제 점유 호수, 임대차계약과 보증금을 매각물건명세서 및 원본자료로 확인해야 합니다.
- 양길재 임차권. 보증금 145,845,000원이나 주민등록일 2025.06.13으로 말소기준일 뒤입니다. 임차권등기와 배당요구 내역을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 매각 후 매수인에게 남는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 219,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 내부. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “점유 리스크 해소”는 다르다
이 사건은 등기부만 보면 2024.06.28 우리은행 근저당 이후의 권리가 정리되는 구조라 비교적 단순합니다. 그러나 현황조사에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어, 현재 배당표의 인수 0원만 보고 권리분석을 끝내기에는 이릅니다. 양길재 임차권은 말소기준 뒤지만, 다른 미상 점유자들의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 219,000,000원 신건 가격의 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸 예정, 점유관계와 가격은 확인 후 판단입니다.
