창원지방법원 2025타경21414. 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 104동 1403호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 극동글라스텍건설부문 주식회사가 청구금액 500,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리관계에서 가장 먼저 살펴볼 것은 우리은행 근저당입니다. 이 근저당은 말소기준권리이고, 그 뒤에 강제경매개시결정·소유권이전청구권가등기·압류·주택임차권이 기재되어 있습니다. 그러나 근저당 자체의 변경사항과 임차권자의 실제 대항력, 다른 전입자들의 해당 호실 점유 여부가 충분히 정리되지 않았습니다. 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 모든 위험을 해소된 것으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제104동 제14층 제1403호 도로명주소: 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 (2024.06.28 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 극동글라스텍건설부문 주식회사 / 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기상 임대주택 표시 | 민간임대주택등기 · 2020.07.28 등록 |
① 권리 흐름 — 근저당 변경과 후순위 권리
말소기준은 2024.06.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가등기와 압류, 임차권등기는 등기상 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 소멸과 실제 임차인의 대항력·점유 문제는 구분해야 합니다.
예상배당에서는 최초 채권최고액인 47,784,000,000원을 적용하고 있습니다. 변경등기가 본 호실의 담보범위에 미친 효과와 공동담보목록 제2020-150호를 반드시 대조해야 합니다. 현재 예상배당액과 미배당액은 확정적인 권리관계를 나타내지 않습니다.
또한 갑구 3번은 서정식 명의의 소유권이전청구권가등기로, 2025.05.23 매매예약을 원인으로 2025.05.27 접수되었습니다. 말소기준일 이후의 가등기로 매각 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 실제 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원인서류 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 서정식 임차권과 호실 혼재 주의
본 호실에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 서정식입니다. 임차보증금은 165,690,000원이고 월 차임은 99,000원입니다. 2026.01.29 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 그 원인이 되는 임대차계약과 점유개시는 말소기준권리보다 앞섭니다. 반면 등기상 주민등록일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 / 대상 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 서정식 104동 1403호 건물 전부 등기상 임차권자 |
계약 2023.05.09 점유개시 2023.06.10 주민등록 2025.05.29 확정 2025.05.28 임차권등기 2026.01.29 |
165,690,000원 월 99,000원 |
대항력 확인 필요 선순위 우선변제 확인 안 됨 등기 소멸 예정 승계 없음 |
| 우제웅 1501호 전부로 기재 |
전입 2024.09.04 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 1403호 관련성 확인 |
| 전덕율 1604호 전부로 기재 |
전입일 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 1403호 관련성 확인 |
| 윤성호·윤세아·변기용 점유 호실 미상 |
전입일 미상 변기용 배당요구 2025.07.21 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 예창우·한경남·차난이·최애화·심양희 점유 호실 미상 |
전입일 모두 말소기준일 이후 배당요구 기록 있음 |
미상 | 후순위 전입 배당순위 확인 필요 승계 없음 |
| 그 밖의 현황조사 전입자 해당 호실 특정 필요 |
확인된 전입일은 말소기준일 이후 | 미상 | 후순위 전입 보증금·우선변제 미상 승계 없음 |
등기상 서정식의 주민등록일과 확정일자는 임차권등기 기재사항을 기준으로 표시했습니다. 현황조사의 전입자들은 다른 호실 또는 호실 미상인 사람이 함께 포함되어 있으므로 전원에게 1403호의 임차인 지위를 인정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
다만 실제 전입 이력과 점유 연속성, 임차권등기의 효력을 원본으로 대조해야 하므로 보증금 전액을 매수인이 인수한다거나, 반대로 어떠한 인수 위험도 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정 · 근저당 변경 미확인)
아래 금액은 최초 우리은행 근저당 채권최고액을 적용한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 변경등기 및 임차인의 실제 배당순위가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,454,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 47,784,000,000원* | 256,546,000원 |
| 2. 극동글라스텍건설부문 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 261,000,000원 |
* 최초 근저당 채권최고액을 적용한 계산입니다. 을구 1-1번의 96,000,000원 변경 및 공동담보 해제 효과는 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영입니다. 따라서 우리은행 배당액과 신청채권자 미배당 여부는 확정된 결과가 아닙니다.
④ 회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 261,000,000원 | 256,546,000원 | 48,027,454,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 48,078,923,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 48,120,098,560원 | 0원* |
* 인수 0원은 현재 권리 소멸을 전제로 한 잠정 계산입니다. 임차권자와 미상 점유자의 실제 권리가 확인되기 전에는 매수인의 최종 부담액으로 사용할 수 없습니다. 미배당액에는 최초 근저당 채권최고액을 반영한 계산상 금액이 포함되어 있습니다.
⑤ 가격·입지·환금성 검토 (감정요항표 기준)
감정가와 신건 최저가는 모두 261,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그것만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
- 입지. 거제시 연초면 한내리 한내공단 북동측 인근. 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 대지 남측에 외곽도로가 있으며 주출입로는 남서측입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트조 공동주택으로 위생·급배수·난방설비와 승강기, 각 층 소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 지구단위계획구역. 부정형 완경사의 아파트 건부지이며, 공시지가 170,500원/㎡입니다.
- 규제. 중로2류 및 소로1류, 가축사육제한구역, 준보전산지 등과 관련된 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 현장 상태. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 외부 관찰과 공부, 인근 탐문을 바탕으로 평가되었습니다.
- 공부와의 차이. 보고된 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 근저당 변경 확인. 우리은행 을구 1번과 1-1번, 공동담보목록 제2020-150호를 대조해 본 호실의 실제 담보채권 범위 및 배당순위를 확정할 것.
- 임차권 실체 확인. 서정식의 임대차계약서·임차권등기명령·주민등록 이력·확정일자·점유 연속성·배당요구 관련 서류를 확인할 것.
- 점유 호실 구분. 다른 호실의 전입자를 1403호 임차인으로 혼동하지 말고 실제 점유자와 임대차관계를 개별 확인할 것.
- 가등기 확인. 서정식 명의 소유권이전청구권가등기의 실질과 매각에 따른 소멸 여부를 법원 서류와 등기 원인서류로 확인할 것.
- 민간임대주택 표시. 민간임대주택 등록 현황과 매각에 따른 임대사업자 지위·임대의무 관련 사항을 확인할 것.
- 경매 진행 확인. 기각결정정본 발송 및 도달 기록의 의미와 2026.10.12 매각기일의 유효 여부를 확인할 것.
- 현장 확인. 내부 상태·시설 하자·미납 관리비·실제 점유와 인도 가능성을 점검할 것.
- 가격 검증. 최근 실거래와 인근 경쟁 물건을 확인하고 권리관계 정리 후 총취득비용을 산정할 것.
맺으며 — “소멸 예정과 위험 해소는 다르다”
이 사건의 후순위 가등기와 임차권등기는 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 그러나 그것만으로 매수인의 부담을 확정할 수는 없습니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기 간 차이, 서정식의 실제 임차권 및 대항력, 다수 전입자의 호실별 점유 여부가 핵심 확인사항입니다.
특히 현재 배당계산에 사용된 최초 근저당 채권최고액은 변경등기와 대조되지 않았으며, 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 261,000,000원을 가격상 유리한 수준으로 평가할 근거는 없습니다.
권리와 배당관계의 원본 확인, 실제 점유관계의 분리, 최근 거래가격 확보가 선행되어야 하는 물건입니다. 후순위 권리라는 형식적 표시보다 실제로 무엇이 소멸하고 무엇이 남는지 확인하는 것이 중요합니다.
