창원지방법원 2025타경21414. 등기상 소유자는 주식회사시온토건이고, 물건은 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 107동 15층 1502호 아파트입니다. 등기 데이터에서 말소기준은 2025.05.23 강제경매개시결정입니다. 2026.03.05 압류와 2026.02.09 심양희 명의 주택임차권은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

문제는 등기보다 현황조사 명단입니다. 확인대상은 총 31명이고 보증기관 대위·승계로 중복된 명단은 없습니다. 이 가운데 24명은 2025.05.23보다 앞선 전입일이 기재돼 있고, 5명은 전입일 자체가 미상입니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않은 사람을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 이들을 ‘대항력 가능·미상’으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

같은 날 설정된 우리은행 근저당권은 채권최고액 47,784,000,000원으로 기재돼 있으나 등기 데이터상 이미 말소된 권리입니다. 같은 날 1번 근저당권변경으로 채권최고액 62,400,000원 및 공동담보 해제 기재도 있으므로, 현재 등기상 잔존 상태는 원본과 함께 대조하는 편이 안전합니다.

② 임차인·점유 명단 — 대항력과 승계 가능성

총 확인대상은 31명입니다. 이 가운데 보증금이 구체적으로 확인되는 사람은 심양희의 115,290,000원이고, 나머지 명단의 보증금은 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르더라도 보증금·확정일자·실제 점유가 명확하지 않은 경우 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 가능·미상으로 보았습니다.

③ 가격 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않아 175,000,000원을 곧 실질취득액으로 볼 수 없다는 점입니다.

회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

산출표상 신청채권자 미배당은 328,250,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이고, 임차인 실제 배당·인수관계가 확정되면 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 절차상 별도 확인 — 기각결정 기록

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 한내리 ‘한내공단’ 북동측 인근. 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트조, 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사의 공동주택 건부지이며 남측 외곽도로와 남서측 주출입로가 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·지구단위계획구역 및 도로·가축사육제한구역·준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 현장조사 한계. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·공부·외부관찰을 기준으로 평가되었습니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 31명 전부 본건 관련 여부 대조. 특히 1501호·1604호로 적힌 명단이 본건 1502호와 어떤 관계인지 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 전 전입 24명 확인. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 개별적으로 대조해야 합니다.
• 전입일 미상 5명 확인. 기준일 전후를 판단할 수 없어 대항력·승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 심양희 임차권. 보증금 115,290,000원, 계약일 2023.05.13, 확정일자 2025.05.02, 주민등록·점유개시 2025.05.27, 임차권등기 2026.02.09의 선후관계를 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2024.06.28 등기의 매각 후 효력·승계 여부를 확인해야 합니다.
• 기각결정. 2026.07.31 기각결정정본 발송 기록과 2026.10.12 매각기일이 함께 있으므로 실제 절차 진행상태 확인이 선행돼야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 최저가 175,000,000원이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 인수보증금까지 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·사건진행내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “175,000,000원짜리 신건”으로 단순화하면 안 된다

이 사건의 표면상 최저가는 175,000,000원이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아닙니다. 말소기준인 2025.05.23 이전 전입 명단이 24명이고 전입일 미상도 5명입니다. 이들의 보증금과 실제 점유관계가 확정되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.

심양희의 115,290,000원 임차권은 주민등록·점유개시가 말소기준일 뒤인 2025.05.27이고, 임차권등기도 2026.02.09로 후순위여서 데이터상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 그것만으로 다른 명단의 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기와 기각결정정본 발송 기록까지 겹쳐 있어, 이 물건은 입찰가 계산보다 임차관계·절차 상태 확정이 선행되어야 하는 사건입니다.