수원지방법원 2025타경57005. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 다세대주택 나동 203호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용 중이며, 감정가와 최초 최저매각가격은 모두 339,000,000원입니다.

이 사건은 최초 소유자 박중석 명의로 설정됐던 근저당권이 신화자산대부주식회사에 이전된 뒤 진행된 임의경매입니다. 현재 등기상 소유자는 상속을 원인으로 소유권을 취득한 김진례입니다.

등기상 말소기준권리는 비교적 분명하지만, 실제 입찰에서 살펴봐야 하는 부분은 따로 있습니다. 현황조사 등에 등장하는 이강준·변지훈·김태영·이강혁의 점유관계입니다. 전원 말소기준 이후 전입했으나 임대차 금액과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도 관련 추가 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 근질권을 구분해야 한다

말소기준은 2020.10.30 접수된 을구 1번 안산제일신용협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채무자는 박중석이고 채권최고액은 823,200,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.10.16 확정채권양도를 원인으로 신화자산대부주식회사에 이전됐습니다.

이후 파산선고, 상속을 원인으로 한 소유권이전 및 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없으며, 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 파산선고 및 상속 관련 등기는 소유권 변동 경위를 이해하기 위한 사항으로, 근저당권과 별개의 금전적 인수채무로 계산하지 않습니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 조사 4명, 전원 보증금 미상

현황조사·매각물건명세서·문건접수에서 확인된 실제 임차·점유 관련자는 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없습니다.

* 전입일 기준으로 말소기준 근저당권에 대항할 수 없고, 명세서상 별도 인수권리가 확인되지 않는다는 의미입니다. 보증금·임대차계약·실제 점유관계가 미확인인 상태이므로 최종 인수 및 명도 판단은 원본 서류 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 할인 여부를 단정할 수 없다

감정가와 최초 최저매각가격은 모두 339,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 현재 최저가는 감정가와 같습니다.

유찰 시 최저매각가격이 낮아지더라도 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 같은 지역·유사 면적·유사 건축연도의 최근 실거래와 개별 호실의 상태를 비교해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

근저당권의 채권최고액 823,200,000원을 기준으로 한 예상 배당액은 333,454,000원, 미배당액은 489,746,000원입니다. 소유자 잔여금은 발생하지 않는 모형입니다.

다만 이는 채권최고액을 기준으로 한 추정배당입니다. 실제 피담보채권액 및 근저당권 이전·근질권에 따른 배당금 수령관계는 별도로 확정해야 합니다. 신청채권자 신화자산대부의 청구금액은 782,714,491원이며, 위 채권최고액과 동일한 개념이 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권액 확정과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 담보권자의 미배당액을 매수인이 그대로 승계한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 수원신곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건축. 2020.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 화강석 외벽 마감, 벽지 및 일부 타일 내벽 마감, 하이샷시 창호가 적용됐습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기와 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 수원신곡초등학교 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 인근 유사 물건의 최근 거래가격과 거래 빈도, 대지권, 내부 상태 및 임대차관계를 종합해 매도 가능성과 적정가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 4명 전원 확인. 이강준·변지훈·김태영·이강혁의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 거주 여부와 점유 부분을 각각 확인하세요.
• 배당요구 확인. 김태영의 2025.08.02 배당요구 내용과 다른 점유자들의 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금이 확인되면 소액임차인 해당 여부와 배당 우선순위를 재검토해야 합니다. 현재 예상배당표에는 해당 금액이 반영되지 않았습니다.
• 근저당 이전·근질권 확인. 을구 1번, 1-1번, 1-2번을 연계하여 확인하고 공동담보 및 배당금 수령관계를 검토하세요. 동일한 담보채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 소유권 변동 확인. 파산선고, 상속에 따른 소유권이전 및 임의경매 진행 경위를 등기 원본과 사건기록으로 대조하세요.
• 시세 검증. 세류동 인근의 유사한 다세대주택 실거래와 개별 호실의 대지권·면적·건축연도·상태를 비교해 적정 응찰가를 판단하세요.
• 명도·관리비. 점유자별 인도 가능 여부와 이사 협의, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분을 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸과 점유관계 해결은 별개다”

수원 세류동 나동 203호의 말소기준은 분명합니다. 안산제일신용협동조합의 근저당권이 신화자산대부주식회사로 이전되고 그 피담보채권에 근질권이 설정됐지만, 이러한 등기들을 독립적인 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 명시돼 있지 않습니다.

다만 실제 조사된 4명의 보증금이 모두 미상이고, 임대차 및 배당 관련 사실을 추가로 확인해야 합니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액이 크다는 사실 역시 매수인 인수액이 발생한다는 뜻은 아닙니다.

현재 최저가격은 339,000,000원입니다. 최근 유사 물건 실거래와 비교하지 않고 감정가만으로 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유관계와 가격 적정성 검증이 선행돼야 하는 다세대주택입니다.