수원지방법원 2025타경57005. 수원시 권선구 세류동 소재 도시형생활단지형다세대 5층 502호입니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 10월 30일 설정된 안산제일신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 823,200,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 10월 16일 신화자산대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 안산제일신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다.
핵심은 임차관계의 시간순서입니다. 이강혁·김태영·이강준·변지훈·신진의 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.10.30보다 늦습니다. 특히 신진은 보증금 210,000,000원, 확정일자 2021.01.20, 전입일 2021.02.22로 임차권등기까지 돼 있지만, 말소기준보다 후순위이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이고 해당 임차권도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층502호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활단지형다세대) |
| 소유자 | 김진례 · 2023.10.08 상속 원인, 2025.07.04 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신화자산대부 주식회사 / 782,714,491원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2020.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준은 2020.10.30 을구 1번 근저당권입니다. 2025.04.04 등기된 신진의 주택임차권과 2025.07.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있고, 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 | 배당요건 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강준 | 2021.01.29 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 변지훈 | 2021.02.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김태영 | 2020.12.17 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.08.02 | 승계 없음 |
| 이강혁 | 2020.11.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 신진 | 2021.02.22 | 210,000,000원 · 2021.01.20 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.04.04 | 승계 없음 |
가장 눈에 띄는 임차관계는 신진의 임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021.01.20 및 2023.02.01, 보증금은 2023.02.01에 20,000,000원 감액돼 현재 등기상 210,000,000원이며, 건물 전유부분 전부를 대상으로 합니다. 다만 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있고, 해당 임차권도 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,406,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 | 823,200,000원 | 323,594,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 329,000,000원 가정 시 집행비용 5,406,000원을 제외한 323,594,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 채권최고액 대비 499,606,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 499,606,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 564,484,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 616,387,840원 | 0원 |
배당 부족액은 채권자 측 문제이지 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것이 아닙니다. 제공된 세 회차 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 근저당 미배당액이 커져도 이를 낙찰자가 추가로 지급하는 구조로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활단지형다세대로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.09.22입니다.
- 입지. 수원신곡초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 조사상 5명이 확인되지만 실제 현 점유 상태와 각자의 점유 부분은 입찰 전 현장 및 원본 자료로 다시 확인하세요.
- 신진 임차권 확인. 보증금 210,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 임차권등기명령 및 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 이강준·변지훈·김태영·이강혁의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않으므로 명도 협상 과정에서 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 근저당 이전관계. 2020.10.30 안산제일신용협동조합 근저당이 2024.10.16 신화자산대부주식회사로 이전되고 같은 날 근질권이 설정돼 있으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 권리 인수. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있고 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 확인할 것은 점유관계
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.30 근저당이 말소기준이고, 조사된 5명의 전입은 전부 그보다 늦습니다. 보증금 210,000,000원의 신진 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 소멸과 실제 인도는 별개의 절차입니다. 조사상 5명의 이름이 확인되고, 이 가운데 4명은 보증금·확정일자가 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건의 실무상 핵심은 추가 보증금 인수보다는 현재 실제 점유자가 누구인지, 누구와 인도·명도를 협의해야 하는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
