수원지방법원 2025타경57005. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 다세대주택 나동 402호입니다. 이 사건을 이해하는 핵심은 선순위 근저당과 후순위 임차권의 관계입니다. 2020년 10월 30일 안산제일신용협동조합이 채권최고액 823,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 신화자산대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다. 신화자산대부주식회사는 해당 근저당권 실행을 위해 임의경매를 신청했습니다.

등기된 임차권자 박상순의 보증금은 240,000,000원으로 작지 않습니다. 그러나 주민등록일인 2021년 1월 25일은 말소기준 근저당 설정일인 2020년 10월 30일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차권으로 평가되지 않습니다. 배당을 전부 받지 못한다는 이유만으로 미배당 보증금이 낙찰자의 인수채무가 되는 구조도 아닙니다.

반면 현황조사에는 다른 전입자도 확인됩니다. 이들의 전입일 역시 말소기준일보다 늦지만, 실제 거주관계와 임대차계약, 보증금 및 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다. 등기상 권리 소멸과 현장 인도 문제를 구분해서 접근할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

말소기준은 2020년 10월 30일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 근저당권의 이전과 근질권 설정이 있었지만, 최초 설정일을 기준으로 하는 말소기준권리 자체가 새로운 후순위 근저당권으로 바뀐 것은 아닙니다.

등기부에는 종전 소유자 박중석에 대한 파산선고 및 김진례 앞으로의 상속에 따른 소유권이전도 기재되어 있습니다. 현재 경매는 기존 근저당권을 실행하는 절차이며, 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 2.4억과 추가 전입자

확인된 점유·임차권 관련 인원은 5명입니다. 보증금과 확정일자까지 확인되는 등기 임차권자는 박상순이며, 나머지 4명은 현황조사 등으로 확인된 전입자입니다. 추가 전입자들의 독립된 임대차계약 존재 여부와 보증금은 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리 설정일을 기준으로 합니다. 추가 전입자들의 임대차계약, 점유관계 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 매각된다는 가정하에 집행비용을 우선 공제하면 선순위 근저당 채권에도 상당한 미배당이 발생합니다. 예상배당은 원 근저당 채권을 기준으로 계산한 것이며, 채권양수인과 근질권자의 실제 수령관계는 별도 확인 대상입니다.

채권최고액 기준 예상배당이며 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 구분됩니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 미배당은 별개

유찰이 진행되어 매각가가 낮아질수록 채권자의 예상 미배당액은 커집니다. 그러나 말소기준권리 이후의 임차권 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권 미배당액이 증가한다고 매수인 인수금액도 증가하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 수원신곡초등학교 남서측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 화강석붙임 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 및 주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 건물의 호실·층별 조건과 개별 거래가격을 확인할 필요가 있습니다. 감정가와 실제 거래 가능한 가격의 차이를 확인하기 전에는 매각가의 경제성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 실제 계약 확인. 박상순의 임차권등기와 별개로 이강준·변지훈·김태영·이강혁의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 명도 대상 확인. 현재 누가 실제 거주하고 있는지, 각 전입자가 독립적인 점유자인지 확인하고 명도 소요 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 신화자산대부주식회사로의 근저당권 이전 및 안산제일신용협동조합의 근질권 설정 내역을 원본 등기부와 대조하고, 배당 수령관계를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 박상순의 임차권등기는 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 배당 및 매각 후 말소절차를 확인하고 보증금 미배당을 매수인 인수채무와 혼동하지 않아야 합니다.
• 시세 재검증. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매물가격을 확인하고, 호실의 내부 상태 및 관리 상태를 반영한 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 인도 시점까지의 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 현장과 가격은 추가 검증”

이 사건의 핵심은 보증금 240,000,000원의 등기 임차권이 존재하지만 선순위 대항력 인수형 물건은 아니라는 점입니다. 말소기준은 2020년 10월 30일 안산제일신용협동조합 근저당권이며, 이후 전입한 박상순을 포함한 점유·임차권 관련자의 대항력은 해당 근저당보다 앞서지 않습니다.

명세서상 인수권리도 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 여러 명의 전입자가 확인된 만큼 실제 거주자, 계약관계와 명도 절차는 사전에 검증해야 합니다. 선순위 근저당 채권의 미배당 규모가 크다는 사실도 낙찰자에게 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.

가격 측면에서는 아직 저가매수 여부를 판단할 실거래 근거가 부족합니다. 권리상 인수는 없지만 점유 확인과 최근 거래가격 검증이 필요한 다세대주택으로 정리할 수 있습니다. 신건 최저가 326,000,000원의 응찰 적정성은 현장 확인과 비교거래 검토를 마친 후 판단하는 것이 타당합니다.