수원지방법원 2025타경57005. 수원시 권선구 세류동에 위치한 나동 3층 301호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활단지형다세대입니다. 최초 소유자는 박중석이며, 2020.10.30. 소유권보존등기와 함께 안산제일신용협동조합 명의의 채권최고액 823,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 근저당권은 신화자산대부주식회사로 이전됐고, 안산제일신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다.

2024년 파산선고 관련 등기가 이루어졌고, 상속을 원인으로 김진례에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 신화자산대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 사건에서 확인해야 할 핵심은 근저당권보다 앞서는 임차인의 존재 여부, 여러 전입자의 실제 점유관계, 그리고 3억 원대 최저가격의 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 임차권은 소멸

권리분석의 출발점은 2020.10.30. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 있었지만, 해당 권리변동이 최초 근저당권의 설정일을 새롭게 만드는 것은 아닙니다. 따라서 임차인의 대항력 판단에서도 최초 근저당권 설정일을 기준으로 전입·점유관계를 검토해야 합니다.

이성규의 주택임차권등기는 2024.10.17. 접수됐으며, 등기상 임차보증금은 180,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.03.10.으로, 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 5명의 관계 확인이 핵심

현황조사 및 등기에서 확인되는 전입·임차권 관련 인원은 이강준, 변지훈, 김태영, 이강혁, 이성규 등 5명입니다. 이 중 보증금과 임차권등기가 확인되는 사람은 이성규이며, 나머지 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 5명을 각각 독립된 임대차계약의 임차인으로 확정하거나, 알려지지 않은 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

전입일은 모두 말소기준권리인 2020.10.30. 이후입니다. 위 대항력 판단은 제시된 전입·권리관계에 따른 선순위 인수 여부의 판단이며, 실제 임대차계약 및 현재 점유관계 확인을 생략할 수 있다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 신건 308,000,000원, 시세 검증 필요

본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 308,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 명세서상 인수권리와 현재 예상 인수액은 없습니다. 따라서 최저가에 낙찰되고 인수액이 발생하지 않는다는 가정하에서 실질취득금액은 308,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용과 명도비용은 별도입니다.

다만 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 다세대주택은 동일한 위치에서도 개별 호실의 면적·층·상태·대지권 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있으므로 최근 거래 사례를 확보한 뒤 가격 판단을 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 채권양도 및 근질권 설정에 따른 실제 수령권자와 확정 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

근저당권 관련 채권액은 매각가보다 크기 때문에 현재 회차에서는 채권 전액을 변제하지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 그러나 이러한 미배당이 매수인의 채무인수로 연결되는 구조는 아닙니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 추가 부담액은 명확히 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원신곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.09.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 화강석 외벽 마감, 하이샤시 창호를 사용하며 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 인근 유사 면적·사용승인 시기·층별 실거래 사례를 비교해야 합니다. 현재 비교 실거래가격이 확인되지 않으므로 감정가만으로 매각 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 재확인. 2020.10.30. 말소기준 근저당권과 2024.10.16. 근저당권 이전·근질권 설정의 관계를 확인하고, 신화자산대부주식회사의 신청채권액 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
• 이성규 임차권등기. 보증금 180,000,000원, 전입·점유개시 2021.03.10., 최초 확정일자 2021.02.02. 및 2023.03.09. 감액 내역을 확인하세요. 후순위 임차권의 소멸 여부와 실제 배당관계를 구분해야 합니다.
• 다른 전입자 확인. 이강준·변지훈·김태영·이강혁의 실제 임대차계약 유무, 보증금, 현재 거주 여부, 점유관계 및 퇴거 가능성을 확인하세요.
• 김태영 배당요구. 2025.08.02. 접수된 배당요구의 근거 서류와 임대차계약 및 확정일자 유무를 확인하세요.
• 명도 준비. 선순위 인수권리가 없더라도 여러 전입자가 존재하므로 실제 점유자 확인, 인도명령 가능 여부 및 이사 협의에 따른 비용을 고려하세요.
• 시세 검증. 세류동 인근 다세대주택의 최근 실거래를 확인하고, 면적·층·사용승인일·대지권·주차 여건 등을 비교하여 입찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·설비 상태, 주차장 및 승강기 관리 상태를 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.12. 매각기일에 앞서 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서와 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 점유와 가격 검증은 남는다”

수원 세류동 나동 301호는 2020.10.30. 근저당권을 말소기준으로 후순위 임차권등기가 소멸하는 구조입니다. 명세서상 매수인에게 인수되는 권리가 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 근저당 채권의 미배당 520,312,000원은 매수인이 떠안을 채무가 아닙니다.

다만 이 물건을 단순한 무인수·명도 용이 물건으로 취급하기는 어렵습니다. 전입·임차권 관련 확인 대상이 5명이고, 이 중 4명의 보증금 및 구체적인 점유관계가 확인되지 않습니다. 여기에 최근 비교 실거래가격도 확인되지 않아 최저가 308,000,000원의 가격 경쟁력 역시 판단을 유보해야 합니다.

권리상 인수 위험은 제한적이나, 점유관계와 가격은 추가 확인이 필요합니다. 입찰 전 임차인별 실제 점유상태와 명세서 원본을 대조하고, 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.