수원지방법원 2025타경57005. 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15, 나동 4층 401호의 다세대 주택입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활단지형다세대)로 이용 중이며, 사용승인일자는 2020.09.22입니다. 현재 소유자는 김진례이고, 2023.10.08 상속을 원인으로 2025.07.04 소유권이전이 접수됐습니다.
권리분석의 기준점은 2020.10.30 안산제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 823,200,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이 근저당권은 2024.10.16 신화자산대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 안산제일신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 2025.07.24에는 신화자산대부 주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57005 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활단지형다세대) |
| 소유자 | 김진례 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 신화자산대부 주식회사 |
| 청구액 | 782,714,491원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.10.30
말소기준은 2020.10.30 접수된 안산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 접수된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강혁 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.25 확정 2020.11.13 | 250,000,000원 | 2024.05.17 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김태영 | 2020.12.17 확정일자 미상 | 미상 | 2025.08.02 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이강준 | 2021.01.29 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 변지훈 | 2021.02.22 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
이강혁의 임차권등기는 보증금 250,000,000원, 임대차계약일 2020.10.08, 확정일자 2020.11.13, 주민등록일자 2020.11.25, 점유개시일자 2020.11.26으로 등기돼 있습니다. 핵심은 주민등록일자가 말소기준인 2020.10.30보다 뒤라는 점입니다. 나머지 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 | 823,200,000원 | 294,014,000원 |
| 미배당 | - | 529,186,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 집행비용과 근저당권을 중심으로 한 추정입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 529,186,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 588,148,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 635,319,040원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원신곡초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일자는 2020.09.22입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 조사된 임차·점유자가 4명인 만큼 실제 현재 점유자와 명도 상대방을 현황조사서·현장 확인으로 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 김태영·이강준·변지훈의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인하세요.
- 이강혁 임차권. 보증금 250,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자가 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 등기와 명세서 원문을 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록이 있으므로 채권잔액과 다른 공동담보물의 진행·배당 상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 동일 평형의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 299,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 2020.10.30 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 임차·점유자가 복수로 조사됐고 일부 보증금과 우선변제 여부는 확인이 더 필요합니다. 더 중요한 가격 측면에서는 감정가 299,000,000원을 비교할 최근 실거래 자료가 없어 신건 가격의 상대적 매력도를 단정할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮게 정리되지만, 점유·배당 확인과 실제 시세 검증이 입찰 전 핵심인 물건입니다.
