수원지방법원 2025타경57005. 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층501호 다세대 물건입니다. 권리의 기준점은 2020.10.30. 설정된 안산제일신용협동조합 근저당권 채권최고액 823,200,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.16. 신화자산대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근저당권부채권에 안산제일신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다. 이후 신화자산대부주식회사가 2025.07.23. 임의경매를 신청했고, 등기상 경매개시결정은 2025.07.24. 접수됐습니다.
임차관계는 숫자만 보면 복잡해 보이지만 기준일과 비교하면 구조가 명확합니다. 현황조사에서 확인된 이강혁은 2020.11.25., 김태영은 2020.12.17., 이강준은 2021.01.29., 변지훈은 2021.02.22. 전입해 모두 2020.10.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 선순위 임차인이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57005 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활단지형다세대) |
| 소유자 | 김진례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 신화자산대부 주식회사 / 782,714,491원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 2020.09.22 |
① 권리 흐름 — 2020.10.30. 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 김태영의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 4명 모두 기준권리 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강준 | 2021.01.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 변지훈 | 2021.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이강혁 | 2020.11.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태영 | 2020.12.17 | 210,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 | 승계 없음 |
김태영은 전유부분 전부에 대해 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 임대차계약일자는 2020.12.16.과 2022.12.16., 주민등록일자는 2020.12.17., 점유개시일자는 2020.12.16., 확정일자는 2020.12.17.이고, 2025.07.11. 배당요구가 접수됐습니다. 그러나 전입·점유·확정일자가 모두 2020.10.30. 근저당권보다 늦어 선순위 대항력 임차인은 아닙니다.
이강준·변지훈·이강혁은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수위험과는 별개로 배당순위와 실제 임대차 내용은 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본을 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 227,000,000원입니다. 현재 회차는 감정가 100%, 1회 유찰 시 80%인 181,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 145,280,000원으로 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세가 확인되지 않으므로 감정가 227,000,000원이 시세 대비 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 유찰 후 가격이 낮아져도 실거래 비교 없이 단순 할인율만으로 적정가를 정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안산제일신용협동조합 | 823,200,000원 | 223,022,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 227,000,000원 가정 시 집행비용 3,978,000원을 제외한 223,022,000원이 근저당권 배당으로 잡히며, 채권최고액 기준 미배당은 600,178,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
1회 유찰 시 매각가 181,600,000원에서 근저당권 예상배당은 178,257,600원, 미배당은 644,942,400원입니다. 2회 유찰 시 매각가 145,280,000원, 예상배당 142,446,080원, 미배당 680,753,920원입니다. 회차가 내려가도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수원신곡초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일은 2020.09.22입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 이강준·변지훈·이강혁은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조하세요.
- 김태영 임차권. 보증금 210,000,000원, 전입·확정일자 2020.12.17.로 말소기준권리보다 후순위이며 배당요구도 확인됩니다.
- 근저당권 이전·근질권. 2024.10.16. 근저당권 이전과 근질권 설정이 같은 날 이뤄졌으므로 최신 등기부의 권리자 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 227,000,000원이나 유찰 후 금액만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 검증이 핵심
이 물건의 권리분석 핵심은 2020.10.30. 근저당권입니다. 확인된 임차관계 4명은 모두 그 이후 전입했고, 김태영의 210,000,000원 임차권등기도 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 곧바로 가격이 좋은 것은 아닙니다. 신건 최저가는 227,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 경쟁력은 판단 보류가 맞습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수위험보다 임차관계 원본 확인과 최근 다세대 실거래 검증이 실제 입찰가를 정하는 핵심입니다.
