서울중앙지방법원 2025타경100846. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 304호 오피스텔입니다. 감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 148,480,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수나 최저가보다 임차관계가 먼저입니다. 등기부상 서섭운은 2022.01.24 전입·점유, 2022.01.06 확정일자와 보증금 233,000,000원을 갖춘 임차권자이고, 2024.01.31 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.04.12 인천신용보증재단 가압류이므로 원래 구조만 보면 서섭운의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 형태입니다.
하지만 2026.03.31 주택도시보증공사가 서섭운의 우선변제권을 승계했다는 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했고, 2026.04.01에는 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 서섭운의 현재 회차 룰상 미배당액 87,398,720원은 실질 인수 0원*으로 처리해야 합니다. 다만 이 확약은 서섭운에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 3층304호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 심우찬 (2021.12.21 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2024.04.12 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 · 43,058,307원 |
① 권리 흐름 — 서섭운은 확약, 박가현은 별도 확인
말소기준은 2024.04.12 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원입니다. 그 이후의 2025.01.16 경매개시결정과 2025.05.15 서울특별시관악구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 서섭운의 주택임차권등기는 2024.01.31로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남지만, 2026.04.01 확약으로 그 승계 위험은 실질적으로 제거된 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2022.01.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서섭운 | 2022.01.24 / 2022.01.06 | 233,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 주택도시보증공사 우선변제권 승계 |
실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 서섭운의 우선변제권을 승계한 주체이지 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산할 대상이 아닙니다. 가장 중요한 잔여 리스크는 박가현입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 232,000,000원에서 현재 최저가는 148,480,000원까지 내려와 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 118,784,000원, 그다음은 95,027,200원입니다. 하지만 대항력 임차인의 인수형 사건에서는 최저가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다. 서섭운은 확약으로 예외가 됐지만, 박가현의 보증금이 미상이라 이 사건 역시 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 서섭운 룰상 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 64% | 148,480,000원 | 87,398,720원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,784,000원 | 116,678,976원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 95,027,200원 | 140,083,290원 | 실질 0원* |
위 미배당액은 서섭운의 보증금 233,000,000원에 대한 확약 적용 전 계산값입니다. 2026.04.01 확약을 적용하면 서섭운 관련 매수인 실질 인수는 각 회차 0원*입니다. 박가현의 보증금은 미상이라 별도 금액 계산이 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 서섭운 보증금 · 우선변제 | 233,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 채무자 심우찬의 파산관재인 변호사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 서섭운 보증금 우선변제에 배당되는 계산입니다. 인천신용보증재단 가압류에는 예상배당이 없습니다. 서섭운의 룰상 부족분 87,398,720원은 확약으로 매수인 실질 인수 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제3층 제304호입니다.
- 주위환경. 호림박물관 서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 서측으로 노폭 약 28미터 내외 포장도로에 접하고, 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 입찰 반응. 이미 7회 유찰된 사건이므로 현재 가격에서도 응찰 수요와 권리 리스크를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박가현 보증금 확인. 전입일 2022.01.28은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 기준으로 실제 점유·임대차관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 서섭운 확약 원문 확인. 2026.04.01 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 서섭운임을 원문에서 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 2026.03.31 우선변제권 승계 권리신고 및 배당요구신청서와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 현재 148,480,000원은 감정가 232,000,000원의 64%지만 박가현 관련 인수액이 확인되지 않아 실질취득비용이 확정되지 않았습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 배경이 가격 때문인지 임차관계와 권리 불확실성 때문인지 매각기일 전 서류로 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “87,398,720원은 사라졌지만, 리스크가 전부 사라진 건 아니다”
이 사건의 첫 번째 핵심은 서섭운입니다. 보증금 233,000,000원, 현재 회차 룰상 미배당 87,398,720원이라는 숫자만 보면 전형적인 대항력 인수형이지만, 2026.04.01 확약으로 서섭운 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 서섭운 인수가 늘어나는 일반적인 고정비용 구조를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
두 번째 핵심은 박가현입니다. 서섭운 확약은 박가현에게 효력이 확장되지 않고, 박가현은 2022.01.28 전입 사실만 확인되며 보증금·확정일자가 미상입니다. 그래서 전체 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다. 여기에 7회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 현재 최저가 148,480,000원이라는 숫자가 감정가보다 크게 낮아 보이더라도 가격 메리트보다 미상 임차관계 확인이 먼저입니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 확약 밖 임차인 때문에 아직 닫히지 않은 권리분석입니다.
