서울중앙지방법원 2025타경100846. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 304호 오피스텔입니다. 소유자 심우찬 명의로 2022년 1월 24일 소유권이 이전되었고 당시 거래가액은 233,000,000원입니다. 이 물건에는 임차권자 서섭운의 보증금 233,000,000원이 등기되어 있습니다. 이후 인천신용보증재단 가압류가 설정되었고, 심우찬의 파산관재인 변호사 박세윤이 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다.

처음에는 보증금이 낙찰가보다 훨씬 커서 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조처럼 보입니다. 실제로 확약을 적용하지 않은 예상배당에서는 140,083,486원의 미배당분이 발생합니다. 그러나 임차인의 우선변제권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기했습니다. 이 때문에 서섭운 관련 인수액은 실질 0원*으로 보는 것이 타당합니다.

다만 현황조사에 별도 전입자로 나타난 박가현의 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 서섭운의 권리 포기 확약이 박가현에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 이 물건에서 가장 중요한 질문은 확약서의 존재 자체가 아니라, 확약으로 해결되지 않은 별도 점유자의 권리가 무엇인지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2024년 4월 12일 인천신용보증재단의 가압류입니다. 이후 경매개시결정과 서울특별시 관악구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 교보자산신탁 명의 신탁등기와 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었습니다.

하지만 을구 1번 서섭운의 주택임차권등기는 2024년 1월 31일 설정되어 말소기준보다 앞섭니다. 서섭운은 2022년 1월 24일 주민등록과 점유를 시작하고 2022년 1월 6일 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있어, 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차권자로 분석됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 위험을 따로 보라

확인되는 인적 대상은 임차권자 서섭운 1명과 별도 전입자 박가현 1명입니다. 박가현의 실제 임대차계약 존재 여부는 미상입니다. 주택도시보증공사는 서섭운의 우선변제권 승계권리자이지 별도 임차인이 아니므로, 보증금 233,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

서섭운의 배당요구 관련 기재일은 2024.01.31.이며, 주택도시보증공사의 우선변제권 승계 권리신고 및 배당요구신청서는 2026.03.31. 제출되었습니다.

또한 2022년 1월 24일 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 매수 후 관련 의무의 존속 여부와 행정적 처리도 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 41%가 시세 41%는 아니다

감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 95,027,000원으로 감정가의 약 41%입니다. 9회 유찰이라는 숫자와 겉으로 보이는 할인 폭은 상당하지만, 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

우선 실거래 비교자료 없이 감정가를 현재 시장가격으로 동일시할 수 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않은 상태이므로 이 오피스텔을 최근 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

더 중요한 것은 실질취득액입니다. 서섭운의 확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 낙찰가와 미배당 인수액 합계가 235,110,486원에 이릅니다. 반대로 확약을 유효하게 적용하면 서섭운 관련 인수액은 0원*이 되어 그 금액을 매수인 부담에 더하지 않습니다. 다만 박가현의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 최종 실질취득액은 확정할 수 없습니다.

* 미배당액은 각 회차 예상배당에 따른 확약 적용 전 산술상 인수액입니다. 2026.04.01. 확약이 유효하게 적용되는 서섭운의 실질 인수액은 0원으로 구분합니다. 박가현 관련 잠재 인수액은 포함하지 않았으며, 회차별 실제 집행비용과 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,027,000원 가정)

최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,110,486원을 공제하고, 나머지 92,916,514원이 서섭운 보증금에 대한 우선변제 배당으로 계산됩니다. 이에 따른 산술상 미배당액이 140,083,486원입니다.

가압류권자인 인천신용보증재단의 청구금액 43,058,307원은 전액 미배당으로 계산되지만, 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 이를 매수인이 직접 인수하는 것은 아닙니다.

본 예상배당은 제공된 배당 산식에 따른 것으로, 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 변동요인이 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 배당순위·배당금액과 잔존 청구권 포기의 효력은 별개로 구분해야 합니다. 박가현 관련 권리는 본 배당계산에서 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 호림박물관 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 304호로 오피스텔 이용 상태입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기설비 및 기계식주차장 등이 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 28m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지이며 업무시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 10,840,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 해당 오피스텔 호실의 거래가격과는 다른 토지 관련 지표입니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 현황과 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔은 해당 호실의 실제 임대수요, 관리비, 주차 조건, 내부 상태와 거래량에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 9회 유찰 이력이 있으므로 매도 시 회수 가능성을 보수적으로 검토해야 하며, 최근 실거래 비교 없이 현재 시장가치를 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원본. 2026.04.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구, 적용 대상 및 조건을 확인하세요.
• 우선변제권 승계. 2026.03.31. 주택도시보증공사 권리신고 및 배당요구신청서를 확인하고 서섭운 보증금이 중복 신고·배당되지 않는지 살피세요.
• 박가현의 법적 지위. 2022.01.28. 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 세대관계 및 배당요구 여부를 확인하세요. 독립적인 선순위 임차권이 존재하는지가 핵심입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.01.24. 등기된 민간임대주택 관련 의무가 경매매각 후 어떻게 처리되는지 관할 행정기관과 원본 자료를 통해 확인하세요.
• 9회 유찰 원인. 선순위 임차권, 점유 및 명도 문제, 물건 상태, 시장성 등 가격 하락의 원인을 종합적으로 점검하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 마세요.
• 실질취득액. 서섭운 확약 적용 전의 이론상 인수금액을 실질 인수액으로 중복 계산하지 않되, 박가현의 미확인 권리도 0원으로 가정하지 마세요.
• 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 실제 점유자의 인도 가능성, 명도 협의 및 법적 절차를 확인하세요.
• 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래금액, 거래시점, 층·면적·이용상태를 비교해 현실적인 응찰가 상한을 설정하세요.
• 매각절차와 배당. 청산을 위한 형식적 경매의 신청 취지, 매각조건, 선순위 임차권 처리, 조세채권과 배당순위를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 최신 상태로 대조하고 필요 시 전문가의 권리분석을 받으세요.

맺으며 — “확약은 호재지만, 인수 위험 전체가 0원은 아니다”

이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 232,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 95,027,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 할인율만으로 좋은 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다.

서섭운의 선순위 보증금 233,000,000원은 원래 매수인 인수 위험을 만들어내는 권리입니다. 현재 회차에서도 산술상 미배당액이 140,083,486원 발생합니다. 그러나 2026년 4월 1일 제출된 주택도시보증공사의 확약에 따라, 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구 위험은 실질 0원*으로 판단됩니다.

문제는 그다음입니다. 박가현이라는 별도 전입자가 있고, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 계약관계가 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상입니다. 확약의 효력을 이 사람에게 확대할 근거도 없습니다.

게다가 최근 실거래 비교 없이 오피스텔의 시세와 환금성을 확정하기 어렵고, 9회 유찰이라는 시장 반응도 무시할 수 없습니다. 결국 서섭운의 확약은 긍정적이지만, 박가현의 권리 확인 전에는 취득 총비용이 열린 상태입니다.

종합 판단은 D등급(37점). 확약으로 확인된 큰 인수액은 해소되었지만, 별도 선순위 전입자의 권리 미상, 9회 유찰, 오피스텔 환금성 불확실성 및 최근 실거래 비교의 한계가 중첩됩니다. 저가 응찰보다 권리 확인이 먼저입니다. 박가현의 독립적인 임차권이 없다는 사실과 확약의 완전한 효력이 확인된 다음에야 가격 경쟁력을 재평가할 수 있습니다.