서울중앙지방법원 2025타경100846. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 9층 909호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 심우찬은 2021년 12월 24일 매매를 원인으로 2022년 1월 27일 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 감정가는 244,000,000원이지만 7회 유찰된 현재 최저매각가는 156,160,000원입니다.
권리분석의 중심은 가격이 아니라 선순위 임차관계입니다. 송지호는 임대차계약일 2022년 1월 6일, 확정일자 2022년 1월 7일, 점유개시일 2022년 1월 27일, 주민등록일 2022년 1월 28일이고 보증금은 240,000,000원입니다. 주택임차권등기도 2024년 2월 14일 마쳐져 말소기준인 2024년 4월 12일 인천신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 원칙적 계산에서는 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 3월 31일 송지호의 우선변제권을 승계했다는 권리신고·배당요구신청서를 냈고, 이어 2026년 4월 1일 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 송지호 관련 실질 인수는 0원*입니다. 다만 이 확약은 송지호 관련 권리에만 적용되므로, 박가현에 대한 별도 불확실성까지 해소하는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 9층909호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 156,160,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매개시 | 2025.01.16 · 채무자 심우찬의 파산관재인 변호사 박세윤 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2022.01.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송지호 | 2022.01.28 / 2022.01.07 | 240,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계 · 2026.04.01 확약 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 송지호의 우선변제권 승계 주체입니다. 따라서 송지호 보증금 240,000,000원에 주택도시보증공사 금액을 별도로 더해 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차관계는 박가현·송지호 2명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 64%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 156,160,000원으로 감정가 244,000,000원의 64%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
특히 7회 유찰이라는 사실 자체가 시장의 반복적인 응찰 실패를 보여주는 핵심 지표입니다. 송지호의 240,000,000원 임차권은 확약으로 실질 인수에서 제외할 수 있지만, 박가현의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 156,160,000원으로 확정할 수도 없습니다. 현재 확인 가능한 구조는 156,160,000원 + 박가현 관련 미상 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,986,240원 |
| 1. 임차인 송지호 보증금 | 240,000,000원 | 153,173,760원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 송지호 보증금 부족분 86,826,240원이 발생합니다. 그러나 2026.04.01. 확약에 따라 송지호 관련 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약 밖 박가현의 보증금은 이 표에 산입할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신림동 호림박물관 서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박가현 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 매각물건명세서·현황조사·주민등록·계약관계를 대조해야 합니다.
- 2026.04.01. 확약서 원문 확인. 송지호 관련 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- HUG 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 송지호 우선변제권 승계 주체이므로 보증금을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 최근 실거래가 없어 감정가 64%만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이라는 사실 자체를 가격·점유·환금성 점검 신호로 보고 현장 상태와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인이 남았다”
이 물건의 가장 큰 선순위 권리는 보증금 240,000,000원의 송지호 임차권입니다. 현재 최저가 156,160,000원 기준으로만 계산하면 배당 후 86,826,240원이 남아 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.04.01. 확약서 때문에 송지호 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 박가현은 2022.01.28. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 확약으로 주된 위험이 사라졌다고 해서 전체 권리관계를 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 여기에 7회 유찰인데도 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 송지호는 해소, 박가현은 미상, 가격은 검증 필요. 이 세 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.
