서울중앙지방법원 2025타경100846. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 9층 909호 오피스텔입니다. 소유자 심우찬은 2022년 1월 27일 거래가 240,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 임차권등기와 가압류가 설정됐고, 2025년 1월 16일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 임차보증금의 인수 여부와 별도 임차인의 권리입니다. 송지호의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 등기됐지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 보증금의 매수인 인수 문제가 해소되는 구조입니다. 다만 이 확약은 송지호의 권리에 관한 것으로, 박가현의 권리까지 포기시키거나 소멸시키는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 9층 909호 (신림동, 더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 / 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 · 2022.01.27 소유권이전 · 거래가 240,000,000원 |
| 감정가 | 244,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,928,000원 (8회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 경매 원인 | 청산을 위한 형식적 경매 · 채무자 심우찬의 파산관재인 변호사 박세윤 |
| 말소기준권리 | 2024.04.12 · 갑구 4번 · 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원 |
| 임차인 | 송지호 · 박가현 (별도 명의 확인, 관계 및 권리 중복 여부 확인 필요) |
| 주요 인수 쟁점 | 송지호 확약에 따른 인수 해소 · 박가현의 별도 대항력 및 보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준의 순서
갑구 4번 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원과 갑구 6번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 강서신용협동조합 근저당권 3,058,000,000원은 이미 말소된 등기이므로 현재 인수채무로 계산하지 않습니다.
한편 소유자 심우찬 명의에는 2022.01.27 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매개시결정의 등기 원인은 청산을 위한 형식적 경매입니다. 일반적인 근저당권 실행 경매와 구분해 민간임대주택 등록 상태와 매각조건을 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 위험을 분리해야 한다
확인되는 임차 관련 명의는 송지호와 박가현입니다. 주택도시보증공사는 송지호의 우선변제권을 승계했다고 신고한 기관이므로, 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 송지호의 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 두 개인 명의의 실제 임대차 관계와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
송지호 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 |
240,000,000원 |
2022.01.28 2022.01.07 |
확약 전 있음 대항력 포기 확약 |
우선변제권 있음 배당요구 2024.02.14 |
실질 인수 0원* 확약 전 계산상 미배당 117,620,992원 |
|
박가현 현황조사상 전입자 |
미상 |
2022.01.28 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 |
별도 확인 필요 확약 적용 여부 확인되지 않음 |
* 송지호 관련 실질 인수 0원은 2026.04.01 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 값입니다. 확약 전 배당 시뮬레이션상 미배당액 117,620,992원은 참고용입니다. 박가현의 보증금은 확인되지 않아 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
따라서 해당 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되는 경우, 송지호 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고를 새로운 임차인이나 별도의 보증금 채무로 계산해서는 안 됩니다.
전입일만으로 독립적인 임대차계약과 대항력 성립을 최종 확정할 수는 없지만, 대항력 및 매수인 인수 가능성을 배제할 수도 없습니다. 특히 송지호의 확약은 박가현의 독립적인 권리가 확인될 경우 그 권리까지 소멸시키는 효력이 있다고 볼 근거가 없습니다. 동일 전입일과 명의 차이에 관한 관계 확인이 중요합니다.
③ 실질취득 분석 — 1.25억만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 124,928,000원입니다. 송지호의 보증금 240,000,000원은 최저가보다 크며, 예상배당표에는 미배당액 117,620,992원이 계산돼 있습니다. 확약이 없다면 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로, 낮아진 낙찰가만큼 인수금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 문제가 발생합니다.
124,928,000원 + 117,620,992원
= 242,548,992원 송지호 보증금 240,000,000원에 집행비용 추정 등이 반영된 배당 시뮬레이션 기준
그러나 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 송지호의 미배당 보증금을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 이 경우 송지호 관련 인수액은 실질 0원*이고, 해당 임차인만 놓고 보면 최저가 124,928,000원이 취득가격의 출발점입니다.
124,928,000원 + 송지호 인수 0원*
+ 박가현 관련 인수액 미상 박가현의 별도 권리와 보증금이 확정되기 전에는 최종 실질취득금액을 계산할 수 없음
④ 시세 비교 — 감정가 대비 할인율과 시장가격은 다르다
감정가 244,000,000원 대비 현재 최저매각가는 124,928,000원으로, 감정가의 51.2%입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 244,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 124,928,000원 |
| 감정가 대비 | 51.2% |
| 소유자 취득 거래가 | 240,000,000원 (2022.01.27 소유권이전) |
| 최근 12개월 실거래 | 확인 필요 |
| 실질취득금액 | 박가현 관련 인수액 확인 후 산정 |
소유자의 과거 취득 거래가 240,000,000원은 현재 시세를 의미하지 않습니다. 8회 유찰된 이력이 있으므로 감정가와 현재 시장에서의 가격 수용 수준을 동일하게 보아서는 안 됩니다. 권리관계를 확정한 뒤 최근 실거래를 기준으로 실질취득금액을 비교해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 124,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,548,992원 |
|
1. 송지호 보증금 우선변제 주택도시보증공사 우선변제권 승계 신고 |
240,000,000원 | 122,379,008원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 우선변제 시뮬레이션 기준입니다. 송지호 보증금의 계산상 미배당액은 117,620,992원이지만 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 가압류 채권 합계 53,058,307원은 전액 미배당으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박가현의 보증금 및 배당권리가 확정되면 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가의 관계
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 송지호의 대항력 포기 확약이 없다면 배당 부족분이 확대되는 구조입니다. 아래 인수액은 확약 적용 전의 계산상 금액이며, 확약을 반영하면 송지호 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 후 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 8회 유찰 감정가 51.2% |
124,928,000원 | 117,620,992원 |
송지호 0원* 박가현 미상 |
|
9회 유찰 시 감정가 40.96% |
99,942,400원 | 142,256,563원 |
송지호 0원* 박가현 미상 |
|
10회 유찰 시 감정가 32.77% |
79,953,920원 | 161,885,251원 |
송지호 0원* 박가현 미상 |
향후 회차는 제시된 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 매각공고로 확인해야 합니다. 확약 전 계산상 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션 수치입니다. 임차인 간 관계 및 권리 확정에 따라 실제 배당과 인수 결과는 변동될 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 호림박물관 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐으며, 서측으로 노폭 약 28미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 오피스텔로, 기본적인 급배수·위생·난방·승강기설비와 기계식주차장 등이 있습니다.
- 용도 및 토지. 일반상업지역 내 업무시설 및 오피스텔 건부지입니다. 대지는 평탄한 2필지 일단의 가로장방형 토지이며, 토지면적은 294.6㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 일부 필지에는 상대보호구역도 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실거래가격뿐 아니라 임대수요, 공실 가능성, 관리비, 주차 이용조건 등을 함께 검토해야 합니다. 현재 최근 실거래가 확인되지 않아 환금성이나 적정가격을 수치로 판단할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 송지호 확약서 원본. 2026.04.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하고, 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 2026.03.31 우선변제권 승계 신고와 2026.04.01 확약의 대상 및 범위가 일치하는지 확인해야 합니다. 승계 신고를 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 박가현의 임대차계약. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 송지호와의 관계도 조사해 독립 임차인인지, 동일 임대차에 관련된 명의인지 구분해야 합니다.
- 전체 인수액 확정. 박가현의 독립적인 보증금 반환채권이 존재하는지 확인하기 전에는 인수 0원으로 입찰금액을 계산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.27 민간임대주택 등록등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 경매 성격. 청산을 위한 형식적 경매이므로 신청 원인과 매각조건을 일반적인 담보권 실행 경매와 구분해 원본으로 검토해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 동일 건물과 유사한 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 및 비용. 현장 점유자와 인도 가능 여부, 미납 관리비, 기계식주차장 이용조건 등을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 그러나 전체 권리는 미확정”
이 물건의 핵심은 송지호의 240,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 124,928,000원에 낙찰받아도 예상 미배당액 117,620,992원을 추가로 인수하는 구조입니다. 하지만 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있으므로, 송지호 관련 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.
문제는 박가현의 별도 권리입니다. 말소기준 이전 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자, 독립적인 임대차 및 점유관계는 확정되지 않았습니다. 송지호의 확약을 박가현에게 확대 적용할 수 없으므로 전체 인수액은 여전히 미확정입니다.
또한 8회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 하락했지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 낮은 최저가만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없으며, 박가현의 권리 확정 → 전체 실질취득금액 계산 → 최근 실거래 비교의 순서로 검토해야 합니다.
