* 실질 인수 0원은 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2025타경100846. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 305호 오피스텔입니다. 소유자 심우찬은 2022년 1월 28일 거래가 233,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권보다 2022년부터 대항력을 갖춘 임차권과 그 이후 제출된 확약서에 있습니다. 등기부상 임차보증금은 233,000,000원으로, 현재 최저매각가 118,784,000원을 크게 웃돕니다.

경매는 채무자 심우찬의 파산관재인 변호사 박세윤이 신청한 청산을 위한 형식적 경매로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 4월 12일 인천신용보증재단의 가압류입니다. 문제는 임차인의 전입과 확정일자가 이보다 앞선다는 점입니다. 원칙적인 보증금 인수 위험을 먼저 확인한 뒤, 주택도시보증공사의 확약이 이를 어떻게 해소하는지 구분해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

을구 1번 주택임차권등기는 2024년 2월 5일 접수됐습니다. 임차권등기 자체도 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있습니다. 현재 등기사항에 임차권이 기재되어 있으므로 낙찰가가 낮다는 이유만으로 해당 권리가 당연히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

반면 갑구 4번 인천신용보증재단 가압류와 갑구 5번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 등기부상 이미 말소된 이력입니다.

② 실제 임차인과 확약 — 인수 위험을 해소하는 문서

이 물건의 실제 임차인은 박가현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인의 우선변제권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

주택도시보증공사의 권리신고는 우선변제권 승계에 관한 것으로, 보증금 233,000,000원을 별도의 채무로 추가하지 않습니다. 실제 임차인 박가현의 보증금과 주택도시보증공사의 승계 신고를 합산해서는 안 됩니다.

확인된 임차인은 박가현 1명이며, 확약 범위 밖의 별도 임차인이 확인된 것은 아닙니다. 다만 확약서의 원본 문구와 적용 범위, 매각물건명세서의 최종 기재, 임차권등기 말소의 실제 이행 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 51.2% 낙찰가와 실질취득의 차이

감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 118,784,000원입니다. 감정가의 51.2%까지 내려온 상태로, 이미 8회 유찰됐습니다.

하지만 중요한 것은 최저가 숫자 자체가 아니라 매수인이 실제 부담하는 총액입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 존재하는 경우, 보증금 미배당분을 고려하지 않은 가격 비교는 왜곡됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 계산은 달라진다

계산상 인수액은 각 회차별 배당 추정치로, 집행비용 등 추정 조건에 따라 변동됩니다. 확약이 없는 경우의 원칙적인 총부담은 보증금 수준을 중심으로 판단해야 하며, 표의 회차별 추정치를 확정된 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 확약 반영 인수액은 확약이 동일하게 유효한 경우에 한합니다.

확약이 유효하게 적용되는 경우에는 매수인의 보증금 실질 인수가 0원이므로 낙찰가 하락이 취득대금 감소로 이어질 수 있습니다. 그러나 유찰 횟수만을 근거로 추가 가격 하락을 예상하거나, 다음 회차에서 반드시 낙찰받는 것이 유리하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가 대비 할인과 시장가격 할인은 다르다

현재 확인되는 가격 기준은 감정가 232,000,000원과 소유권 취득 당시 거래가 233,000,000원입니다. 소유자의 취득 거래는 2022년 1월 28일 등기됐으며, 이 거래가만으로 2026년 현재 시세를 판단할 수 없습니다.

이 사건에서 시세 비교에 사용할 취득가격은 확약 적용을 전제로 한 실질취득금액입니다. 현재 회차의 기준금액은 118,784,000원*이며, 취득에 필요한 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

또한 현재까지 8회 유찰됐다는 이력은 가격만으로 설명할 수 없습니다. 선순위 임차권의 존재, 확약서 확인 필요성, 오피스텔의 실제 수요와 매각 조건 등 여러 요인을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)

집행비용 2,462,976원은 추정치입니다. 배당액은 우선변제권 승계 신고를 반영한 임차보증금 채권 기준이며, 실제 지급 상대방과 권리관계는 배당 관련 원본 서류에 따라 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 호림박물관 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 28m의 포장도로에 접합니다. 토지의 도로접면은 광대로한면으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물이며, 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 신림동 1568-5 및 1568-6의 2필지 일단으로, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역, 과밀억제권역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 1568-6 필지에는 상대보호구역도 기재되어 있습니다.
• 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건으로, 현재 확인되는 자료만으로 거래량이나 실제 매도 소요기간을 확정하기 어렵습니다. 8회 유찰 이력과 주변 유사 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요를 함께 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.01 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 우선변제권 승계. 2026.03.31 주택도시보증공사의 권리신고 및 배당요구 내용을 확인하세요. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 임차권등기의 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어지는지 확인하세요. 동의서 제출과 등기 말소 완료는 서로 다릅니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 보증금 처리 문제 외에도 현재 점유자와 인도 가능 상태를 별도로 확인하세요. 확약이 있다고 해서 물리적 인도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 경매 성격. 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매이므로 사건기록과 최종 매각조건을 확인하세요.
• 최신 시세. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 대조하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 관리비 및 부대비용. 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위, 취득세·등기비용·명도비용 등을 확인해 실제 총취득비용을 산정하세요.
• 최종 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격 검증은 별개”

이 사건을 최저가 118,784,000원만 보고 접근하면 선순위 임차보증금 233,000,000원이라는 핵심 위험을 놓치기 쉽습니다. 확약이 없는 통상적인 구조에서는 보증금 미배당분을 매수인이 부담할 수 있어 실질취득금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.

다행히 이 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차의 실질취득 기준은 부대비용을 제외한 118,784,000원입니다.

그러나 8회 유찰과 최근 실거래 시세 미확인은 별도로 고려해야 할 문제입니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세 대비 할인이나 환금성을 입증할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서 원본과 말소 절차를 확인하고, 실질취득금액을 현재 오피스텔 시장가격과 비교하는 것입니다. 그 검증이 끝나기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 자료에 부합합니다.