서울중앙지방법원 2025타경100846. 관악구 신림동 ‘더위일관악파크뷰’ 3층 305호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 심우찬은 2021.12.18. 매매를 원인으로 2022.01.28. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 233,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정됐습니다. 이후 박가현의 주택임차권등기가 2024.02.05. 접수됐고, 그 뒤 2024.04.12. 인천신용보증재단의 43,058,307원 가압류가 들어왔습니다. 이 가압류가 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 박가현의 임차권입니다. 전입일 2022.01.28., 확정일자 2022.01.11., 보증금 233,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저가 배당 시 룰상 미배당액은 87,398,720원으로 계산되지만, 2026.04.01. 제출된 확약으로 박가현 관련 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 매수인의 실질 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 3층305호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 (2022.01.28. 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매개시 | 채무자 심우찬의 파산관재인 변호사 박세윤 · 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2024.04.12. 접수된 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원입니다. 박가현의 주택임차권등기 접수일은 2024.02.05.로 그보다 앞서고, 전입은 2022.01.28., 확정일자는 2022.01.11.이므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 가압류와 2025.01.16. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 233,000,000원 | 2022.01.28. / 2022.01.11. | 2024.02.05. | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 |
실제 임차인은 1명, 박가현입니다. 2026.03.31. 주택도시보증공사가 박가현의 우선변제권을 승계했다는 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했으나, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 148,480,000원으로 감정가 232,000,000원의 64% 구간입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 회차 가격입니다. 현재 가격을 최근 거래 시세와 직접 비교할 근거 없이, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리면 안 됩니다.
오히려 체크해야 할 수치는 7회 유찰입니다. 반복 유찰은 적어도 지금까지의 경매 과정에서 가격·권리·상품성 등에 대한 응찰자의 보수적 판단이 이어졌다는 신호입니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 오피스텔이므로, 실제 입찰가는 주변 오피스텔의 최신 거래와 임대수요를 대조한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 박가현 보증금 우선변제 | 233,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박가현 보증금 부족분은 87,398,720원이지만, 2026.04.01. 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 인천신용보증재단 가압류는 43,058,307원 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 본건은 3층 305호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 ‘호림박물관’ 서측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 노폭 약 28미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비·기계식주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01. 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 2026.03.31. 주택도시보증공사의 우선변제권 승계 신고가 박가현 보증금과 중복된 별도 보증금이 아님을 전제로 분석했습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.28. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기의 말소 및 효력 범위를 집행기록과 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 232,000,000원과 최저가 148,480,000원만으로 시세 할인 여부를 판단하지 말고 주변 오피스텔 최신 거래를 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 권리 인식 문제인지, 상품성과 환금성 문제인지 매각기록과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 실제 점유관계를 단정하지 말고 현황조사와 현장을 확인한 뒤 명도 절차를 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 구조를 바꿨다”
이 물건의 첫인상은 강한 인수형입니다. 보증금 233,000,000원의 박가현 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 148,480,000원 배당 시 룰상 부족분도 87,398,720원에 달합니다. 하지만 2026.03.31. 주택도시보증공사가 우선변제권을 승계하고, 2026.04.01. 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 박가현 관련 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 148,480,000원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘싼 물건’이 되는 것은 아닙니다. 본건은 이미 7회 유찰됐고, 현재 가격이 감정가의 64%라는 사실만으로는 최신 시장가 대비 할인 여부를 알 수 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 낮아졌지만, 가격과 환금성은 아직 별도 검증이 필요한 오피스텔. 그래서 종합 평가는 보수적으로 C가 적절합니다.
