서울중앙지방법원 2025타경100846. 신림동 더위일관악파크뷰 7층 708호 오피스텔입니다. 감정가 240,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,880,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “감정가의 절반 수준”이라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 2024년 1월 등기된 임차권의 보증금이 감정가와 같은 240,000,000원이고, 별도 점유자까지 확인되기 때문입니다.
핵심 반전은 2026년 3월과 4월에 제출된 서류입니다. 주택도시보증공사가 배경애의 우선변제권을 승계했다고 신고한 뒤, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 잔존 보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배경애/HUG 건의 룰상 미배당액은 존재하지만, 매수인이 떠안을 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다. 문제는 이 확약과 별개인 박가현의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 7층708호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 · 2022.01.20 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 122,880,000원 (8회 유찰 · 51.2%) |
| 경매개시 | 2025.01.16 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 정리, 별도 점유자는 남는다
등기상 중요한 순서는 임차권이 먼저, 가압류가 뒤입니다. 배경애의 주택임차권은 2024.01.30 등기됐지만 계약일은 2022.01.05, 확정일자는 2022.01.06, 주민등록·점유개시는 2022.01.20입니다. 이후 2024.04.12 인천신용보증재단의 가압류 43,058,307원이 들어오고, 2025.01.16 경매가 개시됐습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배경애 | 2022.01.20 | 2022.01.06 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 우선변제권 승계 · 확약으로 매수인 실질 인수 0원 |
| 박가현 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 없음 · 인수위험 미상 |
확인된 사람은 배경애와 박가현 2명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 추가된 것이 아니라 배경애의 우선변제권을 승계해 권리신고·배당요구를 한 주체이므로, 배경애 보증금과 별도로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 1. 임차인 배경애 보증금 우선변제 | 240,000,000원 | 120,359,680원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 배경애 보증금 부족분은 119,640,320원입니다. 이는 확약을 반영하기 전 룰상 미배당액이며, 2026.04.01 제출된 확약 때문에 배경애/HUG 건의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 인천신용보증재단 가압류의 미배당 43,058,307원은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 매수인이 그 채무를 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 신림동 호림박물관 서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 기본 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되며 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 토지 공시지가. 10,840,000원/㎡이며 토지면적은 294.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박가현 관계가 최우선. 보증금, 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.04.01 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 대상 708호에 정확히 적용되는지 원문 대조가 필요합니다.
- HUG 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 배경애의 우선변제권 승계자이므로 배경애 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 말소 관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 8회 유찰의 원인 확인. 반복 유찰이 가격 문제인지, 점유·임차권 문제인지, 오피스텔 환금성 문제인지 현장과 매각기록을 통해 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.4억 인수”는 해소됐지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다
이 사건의 첫인상은 강한 대항력을 가진 240,000,000원 임차보증금 때문에 낙찰가를 낮춰도 매수인의 총부담이 줄지 않는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 현재 회차 배당표만 보면 119,640,320원이 미배당됩니다. 그러나 배경애의 우선변제권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 이 부분의 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 “인수 0원짜리 반값 오피스텔”로 단순화해서도 안 됩니다. 별도 점유자 박가현은 2022.01.28 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 사람은 HUG 확약의 적용 대상이 아니므로 미확정 인수 위험이 독립적으로 남습니다. 여기에 8회 유찰이라는 이력까지 더해집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 박가현의 실제 임대차관계를 해소할 수 있느냐입니다. 그 확인 전까지는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
