서울중앙지방법원 2025타경100846. 신림동 더위일관악파크뷰 7층 708호 오피스텔입니다. 소유자 심우찬은 2021.12.13 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했고 2022.01.20 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 이 주택에는 민간임대주택등기가 기입됐고, 2024.01.30 배경애 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 배경애의 임대차계약일은 2022.01.05, 확정일자는 2022.01.06, 주민등록·점유개시는 2022.01.20이며 보증금은 240,000,000원입니다.
권리분석의 첫 번째 포인트는 말소기준입니다. 이 사건에서 말소기준은 2024.04.12 인천신용보증재단의 가압류 43,058,307원입니다. 따라서 그보다 앞선 배경애의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 실제 배당표도 현재 최저가 153,600,000원을 가정할 때 집행비용 2,950,400원을 제하고 배경애에게 150,649,600원을 우선 배당하며, 89,350,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 7층708호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 심우찬 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2024.04.12 가압류 · 인천신용보증재단 · 43,058,307원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약, 그리고 별도 점유자
등기부상 최초 신탁 및 신탁재산 귀속 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 소유권은 심우찬에게 이전됐고, 이후 2022.01.20 민간임대주택등기가 기입됐습니다. 가장 중요한 것은 2024.01.30 배경애의 주택임차권등기로, 주민등록일과 점유개시일은 2022.01.20, 확정일자는 2022.01.06입니다. 이 임차권은 2024.04.12 말소기준 가압류보다 먼저 성립해 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 배경애에 관해서는 주택도시보증공사의 승계신고와 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐으므로 실질 인수는 해소된 것으로 판단합니다. 반면 박가현은 등기부 임차권자가 아니라 현황조사상 별도 점유자로 확인되며, 2022.01.28 전입이라는 선순위 요소와 보증금 미상이라는 불확실성이 동시에 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 밖 |
| 배경애 | 2022.01.20 | 2022.01.06 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | HUG 승계·포기 확약 |
배경애는 확정일자와 배당요구가 확인되는 선순위 임차권자이고, 주택도시보증공사가 우선변제권을 승계했습니다. 이 승계는 별도의 실제 임차인이 추가된 것이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 박가현·배경애 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정 · 배당계산상)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 배경애 보증금 | 240,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산에서는 배경애 보증금 중 89,350,400원이 미배당돼 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 2026.04.01 확약서에 따라 배경애는 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 효과는 박가현에게 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 늘어나는 룰상 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 배경애 룰상 인수 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 89,350,400원 | 43,058,307원 |
| 8회 유찰 시 · 51% | 122,880,000원 | 119,640,320원 | 43,058,307원 |
| 9회 유찰 시 · 41% | 98,304,000원 | 143,865,472원 | 43,058,307원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 일정 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 실제 데이터도 배경애 기준 룰상 인수액이 89,350,400원 → 119,640,320원 → 143,865,472원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 배경애의 대항력·잔존청구권 포기 확약이 있으므로 이 숫자를 실제 매수인 부담으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 서울특별시 관악구 신림동 ‘호림박물관’ 서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비와 기계식주차장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지는 업무용으로 이용되고 지형은 평지입니다.
- 공시지가. 10,840,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박가현 보증금 확인. 2022.01.28 전입한 별도 점유자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 최종 인수위험의 상단도 확정되지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 배경애 또는 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- HUG 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 배경애의 우선변제권을 승계한 것이므로 별도 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 매각 및 말소 처리와 관련한 원문 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 실거래 시세 자료가 없어 감정가 240,000,000원이나 최저가 153,600,000원의 적정성을 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 7회 유찰 사실 자체가 권리·점유·상품성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있으므로 단순 할인율보다 유찰 원인을 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 닫힌 계산이 아니다”
표면만 보면 감정가 240,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰돼 153,600,000원까지 내려온 사건입니다. 또 배경애 보증금 240,000,000원 때문에 현재 회차에서 89,350,400원의 인수액이 발생하는 것처럼 보입니다. 하지만 2026.04.01 확약으로 배경애는 대항력과 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 박가현이라는 별도 점유자가 2022.01.28 전입해 있고, 그 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 즉 배경애의 240,000,000원을 단순 합산해서도 안 되지만, 반대로 “확약이 있으니 인수 0원”이라고 사건 전체를 끝내서도 안 됩니다. 확약 밖 미상 임차인의 보증금 확인 전에는 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 153,600,000원이 싸다는 결론 역시 내릴 수 없습니다. 주된 인수는 해소, 잔존 임차위험은 미해소. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 박가현의 권리·보증금 확인입니다.
