서울중앙지방법원 2025타경100846. 신림동 더위일관악파크뷰 5층 507호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 239,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,368,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계입니다.
등기부에는 여재민의 임차보증금 240,000,000원짜리 주택임차권이 존재합니다. 전입은 2022.05.03, 확정일자는 2022.03.23이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 기준 배당계산만 놓고 보면 집행비용 2,513,152원을 제외한 119,854,848원이 우선 배당되고, 부족분 120,145,152원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권을 승계한 뒤 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 여재민 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
문제는 이 확약의 범위 밖입니다. 현황조사에는 박가현이 2022.01.28 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하기보다, 대항력 가능·보증금 미상으로 남겨야 합니다. 여재민에 관한 확약이 박가현에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 5층507호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 · 2022.03.12 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 122,368,000원 (8회 유찰) |
| 현재 최저가 비율 | 감정가의 51.2% |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 공시지가 | 10,840,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 확약으로 풀린 임차권, 아직 남은 미상 점유
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2022.01.28 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 여재민 | 2022.05.03 / 2022.03.23 | 240,000,000원 | 포기 확약 | 배당요구 · 승계 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 122,368,000원으로 감정가 239,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 반값이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 여재민 건은 확약 덕분에 현재 회차에서도 실질 인수가 0원이지만, 박가현의 보증금이 미상이므로 매수인의 최종 부담은 122,368,000원에 박가현 관련 인수 가능액을 더한 값이 될 수 있습니다. 이 금액이 확인되기 전에는 시세 비교 자체도 완결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,513,152원 |
| 1. 임차인 여재민 보증금 | 240,000,000원 | 119,854,848원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 여재민 보증금 부족분은 120,145,152원이지만, 2026.04.01 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 여재민 관련 실질 인수는 0원입니다. 박가현 보증금은 이 배당계산에 포함되지 않았습니다.
④ 등기 핵심 — 말소기준과 임차권의 선후
현재 계산상 말소기준권리는 2024.04.12 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원입니다. 이 가압류와 2025.01.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 여재민의 임차권등기는 2024.02.20로 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 위험이 있는 구조였지만, 이후 제출된 확약으로 실질 위험이 해소됐습니다.
과거 2021.12.23 설정된 청량리신용협동조합 채권최고액 2,200,000,000원의 근저당권은 2022.03.16 이미 말소됐고, 2021.12.23 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022.05.03에는 심우찬 앞으로 소유권이전과 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 호림박물관 서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박가현 보증금 확인. 2022.01.28 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유관계와 보증금을 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 여재민 관련 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 호수와 이번 매각에서 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 최저가 122,368,000원은 감정가의 51.2%지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 8회 유찰이라는 결과 자체보다 임차관계·점유·오피스텔 환금성 등 응찰 저조의 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 규정 적용 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 권리신고 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.4억 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 인수 0은 아니다”
이 사건을 처음 보면 감정가 239,000,000원짜리 오피스텔이 8회 유찰돼 122,368,000원까지 내려왔고, 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 그러나 여재민 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 대항력·잔존 보증금 청구가 실질적으로 해소되어 이 부분의 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘권리 깨끗·인수 0’이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 2022.01.28 전입한 박가현의 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 임차위험이 남아 있기 때문입니다. 또한 최근 실거래 자료도 없어 51.2%라는 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 여재민 확약의 효력 확인과 박가현의 보증금 확인이 완료돼야 실질취득액과 가격 판단이 비로소 완성됩니다.
