서울중앙지방법원 2025타경100846. 신림동 더위일관악파크뷰 5층 507호, 감정상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 심우찬은 2022년 매매가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2024.04.12 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원입니다. 이후 2025.01.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 발생한 임차관계입니다. 여재민은 2022.05.03 전입·점유, 2022.03.23 확정일자를 갖춘 보증금 240,000,000원의 임차권자로, 등기 순서만 보면 매각대금으로 전액 배당되지 않는 부분이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 최저가 152,960,000원을 가정한 배당 계산에서는 집행비용 2,941,440원을 제외한 150,018,560원이 배당되고 89,981,440원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 5층507호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 · 2022.05.03 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2024.04.12 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 · 43,058,307원 |
① 권리 흐름 — 임차관계가 말소기준보다 빠르다
2021.12.23 설정된 청량리신용협동조합 근저당권 2,200,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 소유권이 심우찬에게 넘어간 뒤 2024.02.20 여재민의 주택임차권이 등기됐고, 2024.04.12 인천신용보증재단 가압류가 현재 말소기준 역할을 합니다. 여재민의 전입 2022.05.03과 박가현의 전입 2022.01.28 모두 그보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2022.01.28 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여재민 | 2022.05.03 / 2022.03.23 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 우선변제권 승계 |
여재민은 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기가 있고 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사는 여재민의 보증금 자체를 별도 임차보증금으로 다시 합산하는 실제 임차인이 아니라 여재민의 우선변제권을 승계한 보증기관입니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차인 여재민 보증금 | 240,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 여재민에게 150,018,560원이 배당되고 보증금 중 89,981,440원이 미배당됩니다. 그러나 2026.04.01 확약으로 여재민 관련 대항력·잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 89,981,440원은 매수인이 실제로 떠안을 금액으로 보지 않습니다*. 박가현 관련 금액은 보증금 미상으로 위 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 가격 — 7회 유찰이지만 시세 메리트는 판정 보류
감정가는 239,000,000원이고 현재 최저매각가는 152,960,000원으로, 현재 회차는 감정가의 64% 조건입니다. 다음 시나리오는 122,368,000원, 그 다음은 97,894,400원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 152,960,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 더구나 박가현의 보증금이 미상인 상태라 최저가 자체가 최종 취득원가도 아닙니다. 따라서 7회 유찰이나 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 여재민 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 152,960,000원 | 89,981,440원 | 여재민 0원* · 박가현 미상 |
| 8회 유찰 시 | 122,368,000원 | 120,145,152원 | 여재민 0원* · 박가현 미상 |
| 9회 유찰 시 | 97,894,400원 | 144,267,699원 | 여재민 0원* · 박가현 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 호림박물관 서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·가로장방·광대로한면 조건입니다.
- 계획·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박가현 임대차계약 확인. 전입 2022.01.28의 실제 계약 당사자·보증금·점유 상태·확정일자를 확인해야 전체 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.04.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 여재민과 박가현을 분리. 여재민 확약이 박가현에게까지 적용된다고 해석하면 안 됩니다.
- 최저가만 보지 않기. 7회 유찰됐지만 최근 실거래 비교자료가 없고 미상 임차보증금이 존재하므로 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.05.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·세금·배당순위 및 실제 배당액은 매각 전 최신 서류와 배당요구 현황으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 다른 선순위 점유자를 지워주진 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 152,960,000원에 낙찰받더라도 89,981,440원을 추가 인수하는 구조처럼 보입니다. 하지만 2026.04.01 주택도시보증공사의 확약으로 여재민의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 여재민 관련 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 별도로 존재하는 박가현입니다. 2022.01.28 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전체 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 여기에 오피스텔이고 이미 7회 유찰됐으며 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력 역시 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “주된 임차권 위험은 확약으로 해소, 그러나 확약 밖 선순위 임차 위험 확인 전까지 보수적 접근”입니다.
* 여재민 관련 ‘실질 인수 0원’은 2026.04.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다. 배당 계산상 미배당액은 현재 회차 89,981,440원입니다.
