서울중앙지방법원 2025타경100846. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 306호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 심우찬이고, 2022.01.20 소유권이전 당시 거래가액은 233,000,000원입니다. 등기 흐름에서 중요한 기준점은 2024.03.25 국민건강보험공단 압류이고, 그보다 뒤의 인천신용보증재단 가압류와 2025.01.16 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 압류·가압류가 아닙니다. 기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 박규빈은 2022.01.20 주민등록 및 점유, 2022.01.05 확정일자를 갖추고 233,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 원래 배당계산만 보면 현재 최저가에서 부족분 116,678,976원이 남아 매수인 인수로 계산되지만, 2026.04.01 제출된 확약으로 박규빈은 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 박규빈에 대해서는 실질 인수 0원입니다.
문제는 이 확약이 박가현에게까지 확장되지 않는다는 점입니다. 박가현은 현황조사상 2022.01.28 전입으로 기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 118,784,000원에 낙찰되더라도 실제 부담액은 118,784,000원 + 박가현 관련 미상 인수액이 될 수 있어, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 3층306호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 심우찬 · 2022.01.20 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 |
| 유찰 | 8회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
2024.03.25 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 계산되어 있고, 이후 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박규빈의 임차권은 2024.01.31 등기됐고, 실제 주민등록·점유는 2022.01.20으로 더 빠릅니다. 따라서 본래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권이지만, 박규빈에 대해서는 별도의 확약이 제출돼 실질 인수위험이 제거된 상태입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 박규빈 | 2022.01.20 | 2022.01.05 | 233,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 | 확약으로 실질 0원 |
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 118,784,000원으로 감정가 232,000,000원의 51.2%입니다. 8회 유찰된 만큼 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 가격 비교의 기준이 될 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득가가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 박규빈 부분은 확약으로 0원이지만, 박가현의 보증금이 미상입니다. 결국 현재 확인 가능한 실질취득 구조는 118,784,000원 + 박가현 관련 미상 부담입니다. 시세 자료와 미상 임차보증금이 모두 확인돼야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 |
| 1. 박규빈 보증금 우선변제권 승계분 | 233,000,000원 | 116,321,024원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박규빈 보증금 부족분은 116,678,976원으로 산출되지만, 2026.04.01 확약 때문에 박규빈 관련 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 계산과 별개로 박가현의 보증금은 확인되지 않아 전체 인수위험은 미확정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 박규빈 확약은 별도로 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 배당계산상 박규빈 부족분 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 118,784,000원 | 51.2% | 116,678,976원 | 박규빈 0원 · 박가현 미상 |
| 9회 유찰 시 | 95,027,200원 | 40.96% | 140,083,290원 | 박규빈 0원 · 박가현 미상 |
| 10회 유찰 시 | 76,021,760원 | 32.77% | 158,746,632원 | 박규빈 0원 · 박가현 미상 |
배당계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 박규빈 보증금의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 확약 때문에 그 금액을 그대로 매수인 실질 부담으로 볼 수 없습니다. 반대로 박가현은 보증금 자체가 미상이므로, 더 유찰된다고 해서 전체 실질취득가가 자동으로 낮아진다고 단정할 수도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 호림박물관 서측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측으로 노폭 약 28미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박가현 보증금 확인. 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 전체 실질취득가를 결정하는 최우선 확인사항입니다.
- 박규빈 확약 원본 확인. 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 2026.03.31 우선변제권 승계 신고의 범위와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 미상 보증금이 먼저다
감정가 232,000,000원짜리 오피스텔이 8회 유찰돼 118,784,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 임차관계가 먼저입니다. 박규빈의 233,000,000원 임차보증금은 배당계산상 큰 부족분이 생기지만, 주택도시보증공사의 우선변제권 승계와 2026.04.01 확약 때문에 박규빈 관련 실질 인수는 0원입니다. 반면 박가현은 대항력이 있으면서 보증금이 미상이라 확약 밖 인수위험이 남아 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가 118,784,000원을 실질취득가로 확정하면 안 되고, 박가현 보증금이 확인되기 전에는 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 8회 유찰이라는 숫자보다 먼저 해결해야 할 것은 미상 임차인의 보증금과 권리범위입니다.
