서울중앙지방법원 2025타경100846. 신림동 더위일관악파크뷰 3층 306호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 심우찬은 2021.12.18. 매매를 원인으로 거래가액 233,000,000원에 취득했고, 2022.01.20. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 선순위 임차관계와 확약서입니다.
등기상 박규빈의 주택임차권은 2024.01.31. 등기됐지만, 임대차계약일은 2022.01.05., 주민등록·점유개시는 2022.01.20., 확정일자는 2022.01.05.입니다. 말소기준으로 계산된 국민건강보험공단 압류일 2024.03.25.보다 앞서므로 원칙적으로 선순위입니다. 현재 최저가를 기준으로 단순 배당하면 박규빈 보증금에서 87,398,720원이 미배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100846 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 3층306호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 심우찬 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2024.03.25. 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 박규빈의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금은 233,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 인천신용보증재단 가압류 43,058,307원, 2025.01.16. 경매개시결정이 이어집니다. 압류 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박규빈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.20. | 233,000,000원 | 선순위 | 있음 확정일자 2022.01.05. | HUG 우선변제권 승계 대항력 포기 확약 |
| 박가현 현황조사 | 2022.01.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 |
실제 확인되는 임차·점유자는 박규빈·박가현 2명입니다. 주택도시보증공사는 박규빈의 우선변제권을 승계한 기관으로, 별도의 임차인이나 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 148,480,000원으로 데이터상 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 7회 유찰과 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
특히 박규빈의 확약으로 주된 정량 인수위험은 해소됐지만, 박가현의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매수인의 현재 확정 지출은 최저가 148,480,000원이지만, 권리 확인 전에는 실질취득비용을 148,480,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 박규빈 보증금 | 233,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 인천신용보증재단 가압류 | 43,058,307원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박규빈 보증금 미배당은 87,398,720원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 박규빈에 관한 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 박가현 관련 금액은 이 배당표에 산정돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 호림박물관 서측 인근이며 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 10,840,000원/㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박가현 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- HUG 확약 원문 확인. 박규빈에 관한 우선변제권 승계, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약서가 제출됐더라도 실제 말소에 필요한 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소 여부와 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교 자료가 없는 만큼 148,480,000원이 시세 대비 싼 가격인지 별도 검증이 필요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 7회 유찰된 만큼 권리 문제뿐 아니라 물건 상태·점유·수요·환금성 측면의 원인을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 사건 전체를 깨끗하게 만들지는 않는다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 박규빈 보증금 233,000,000원을 최저가에 더해 실질취득비용을 계산하면 안 된다는 것입니다. 현 회차 배당표만 보면 87,398,720원이 남지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 박규빈에 관한 실질 인수는 0원입니다.
하지만 사건이 완전히 정리된 것은 아닙니다. 박가현은 말소기준보다 앞선 전입이 확인되면서도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 최저가 148,480,000원을 그대로 ‘최종 취득원가’로 볼 수 없고, 최근 실거래 자료도 없어 7회 유찰·감정가 64%만으로 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 이 물건은 박규빈 확약은 긍정적, 박가현 권리와 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
