수원지방법원 2025타경55873. 경기도 수원시 장안구 조원동 포레스트빌라 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 부분은 별도로 봐야 합니다. 최홍범 등 6명이 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 확인되어, 보증금 규모에 따라 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 갑구 6번 가압류(주식회사 부왕종합건설)로 판단됩니다. 이후 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 등기권리와 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 현황 — 대항력 6명, 보증금 미상

③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 조원초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입 가능하며 버스정류장이 인근에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2022.10.11입니다.
• 공부관계. 공부와의 차이 없음.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 대항력 임차인 6명의 보증금과 배당요구 결과 확인이 필요합니다.
• 권리 분석. 말소기준 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 자금 계획. 인수 가능성이 있는 임차보증금을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리보다 임차인이 핵심”

이 물건은 후순위 권리는 정리되지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 대항력 임차인 문제가 남아 있습니다. 현재 확인된 대항력 임차인은 6명이며 보증금은 미상입니다. 낙찰 전 임차보증금 확인 없이 가격만 보고 접근하면 예상하지 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.