수원지방법원 2025타경55873. 수원 장안구 조원동 포레스트빌라 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김진옥이고 2024.11.08 상속을 원인으로 2025.05.21 소유권이전이 등기됐습니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2024.11.22 주식회사 부왕종합건설의 70,000,000원 가압류입니다. 해당 권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 기준일보다 앞선 점유관계입니다. 안태은은 2023.03.29 전입·점유, 2023.03.07 확정일자, 보증금 165,000,000원으로 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 했습니다. 여기에 윤연준은 2023.03.17, 이경국·BRILLANTE JOYCE는 2023.09.15, 추정우는 2024.03.20, 최홍범은 2024.04.12 전입했습니다. 이 5명은 전입시점만 놓고 보면 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 금당로99번길 24-10(조원동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김진옥 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,096,690,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
등기부의 2022.10.21 경기남부수산업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 744,000,000원, 945,600,000원으로 기재돼 있으나 현재 자료상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 이 분석은 확인된 말소기준인 2024.11.22 가압류를 기준으로 임차인 선후관계를 판단합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 6명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안태은 | 2023.03.29 | 2023.03.07 | 165,000,000원 | 有 | 有 | 2025.09.04 |
| 윤연준 | 2023.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.23 |
| 이경국 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.22 |
| BRILLANTE JOYCE | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 추정우 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.29 |
| 최홍범 | 2024.04.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.11 |
안태은은 건물 전유부분 전부에 대해 보증금 165,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 확정일자와 배당요구가 있어 현재 배당표상 우선변제 대상입니다. 반면 나머지 5명은 전입일은 확인되지만 계약금액과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “임차인 6명이 모두 인수된다”거나 “모두 인수되지 않는다”는 식으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 안태은 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부왕종합건설 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,930,000원 |
현재 회차 산정에서는 안태은 보증금 165,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사 부왕종합건설 가압류 70,000,000원도 전액 배당됩니다. 다만 위 표에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 5명의 임대차금액이 포함돼 있지 않으므로, 표의 계산만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 시세 단정은 보류
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 신건 최저가가 모두 305,000,000원이라는 점입니다. 동일 조건 실거래 비교값 없이 감정가만으로 “싸다”거나 “비싸다”고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 더 중요한 것은 미상 임차보증금입니다. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수액이 되므로 가격 판단도 그 금액을 기준으로 다시 해야 합니다.
| 현재 회차 | 305,000,000원 · 신건 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 244,000,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 195,200,000원 · 감정가 64% |
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 자동으로 싸진다”는 방식으로 접근하면 안 되는 물건입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 장안구 조원동 조원초등학교 남동측 인근. 주변에 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.11입니다. 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5명의 임대차계약 확인. 최홍범·추정우·이경국·BRILLANTE JOYCE·윤연준의 보증금과 계약관계가 가장 먼저 확인돼야 합니다.
- 현재 점유 확인. 전입일만으로 현재 점유·대항요건 유지 여부를 확정할 수 없으므로 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 안태은 배당 여부 재확인. 보증금 165,000,000원 전액 배당을 전제로 한 현재 계산이 실제 배당절차에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 244,000,000원·195,200,000원으로 최저가가 내려가더라도 미상 선순위 임차보증금이 있으면 실질취득가는 달라집니다.
- 등기 원본 대조. 2022년 근저당권의 말소와 2026년 권리이전 표시를 포함해 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 0원 인수”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
현재 배당표만 보면 신건 305,000,000원에서 안태은 보증금 165,000,000원과 부왕종합건설 가압류 70,000,000원이 모두 배당되고 소유자에게도 64,930,000원이 남습니다. 이 숫자만 보면 깔끔해 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 표 밖에 있는 선순위 전입 5명입니다. 이들은 모두 2024.11.22 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 안태은의 확인된 보증금은 배당으로 해소되지만, 전체 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 5명의 보증금·계약·점유관계를 확인한 뒤 인수액을 계산하고, 그때의 낙찰가 + 인수액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 신건 최저가 305,000,000원 자체만으로 매력도를 판단할 사건이 아닙니다.
