수원지방법원 2025타경55873. 수원시 장안구 조원동 포레스트빌라 3층 301호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 367,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 가격보다 권리관계입니다. 계산된 말소기준은 2024.11.22 주식회사 부왕종합건설의 가압류 70,000,000원인데, 확인된 임차인 6명 전원이 그보다 앞서 전입했습니다.
특히 이경국은 2023.09.15 전입·점유, 2023.08.29 확정일자, 보증금 200,000,000원이며 2025.12.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 367,000,000원 매각가를 전제로 한 배당계산에서는 이경국 보증금 200,000,000원이 전액 우선배당되고, 가압류 70,000,000원도 전액 배당됩니다. 다만 최홍범·추정우·BRILLANTE JOYCE·안태은·윤연준은 모두 대항력은 확인되지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 따라서 이들에 대한 미배당 보증금이 존재하는지 확인하기 전에는 매수인의 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 금당로99번길 24-10(조원동) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김진옥 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,096,690,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2022.10.21 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 744,000,000원 및 945,600,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.11.22 갑구 6번 가압류입니다. 이 가압류와 2025.06.26 경매개시결정, 2025.12.05 이경국 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 5명 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연준 | 2023.03.17 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.09.23 |
| 안태은 | 2023.03.29 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.09.04 |
| 이경국 | 2023.09.15 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 2025.08.22 |
| BRILLANTE JOYCE | 2023.09.15 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 추정우 | 2024.03.20 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.09.29 |
| 최홍범 | 2024.04.12 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.09.11 |
이경국은 임대차계약일 2023.08.28, 확정일자 2023.08.29, 주민등록 및 점유개시일 2023.09.15, 보증금 200,000,000원이 확인됩니다. 전유부분 전부에 대한 주거 임차권이며 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다. 반면 나머지 5명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 대항력은 인정되더라도 실제 인수금액 계산은 아직 끝나지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,000원 |
| 1. 임차인 이경국 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부왕종합건설 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,062,000원 |
현재 계산상 이경국 보증금 200,000,000원과 가압류 70,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여 91,062,000원이 발생합니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 다른 대항력 임차인 5명의 보증금이 반영되어 있지 않으므로, 실제 매수인 인수위험을 확정하는 자료로 단독 사용하면 안 됩니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 367,000,000원 | 70,000,000원 | 0원 | 91,062,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 293,600,000원 | 70,000,000원 | 0원 | 18,689,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 234,880,000원 | 30,791,680원 | 39,208,320원 | 0원 |
배당 시나리오상 1회 유찰까지는 가압류 70,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰로 매각가가 234,880,000원이 되면 가압류 배당은 30,791,680원으로 줄고 39,208,320원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 역시 확인된 이경국 보증금과 가압류를 중심으로 한 계산이며, 미상 임차보증금 5건을 포함한 최종 인수구조와는 구분해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 조원초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.11입니다.
- 설비. 난방설비·위생설비·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5명 보증금부터 확인. 최홍범·추정우·BRILLANTE JOYCE·안태은·윤연준의 임대차계약서와 보증금 액수 확인이 최우선입니다.
- 배당요구 여부 구분. 최홍범·추정우·안태은·윤연준은 배당요구가 확인되지만, BRILLANTE JOYCE는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 이경국은 전액배당 계산. 현재 회차에서는 보증금 200,000,000원이 전액 우선배당되는 구조인지 배당요구종기 및 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 같은 301호에 여러 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유자와 세대구성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 매각가가 내려가면 배당재원이 줄어듭니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 낮아질수록 별도 인수위험으로 이어질 수 있으므로 회차마다 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 0원보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 현재 배당계산만 보면 비교적 여유가 있습니다. 367,000,000원 매각가에서 이경국의 200,000,000원 보증금과 주식회사 부왕종합건설의 70,000,000원 가압류가 모두 배당되고, 91,062,000원이 남는 계산입니다. 그러나 실제 권리분석의 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 말소기준보다 빠른 대항력 임차인 6명 중 5명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액들이 확정되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 미배당 보증금도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 367,000,000원의 가격 판단보다 먼저 미상 임차보증금 5건을 원본으로 확정하는 절차가 필요합니다.
