수원지방법원 2025타경55873. 수원시 장안구 조원동 포레스트빌라 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김진옥이며 2024.11.08 상속을 원인으로 2025.05.21 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이번 경매는 경기수산업협동조합이 신청했고 청구액은 1,096,690,256원입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.11.22 접수된 주식회사 부왕종합건설의 70,000,000원 가압류입니다. 그런데 현황조사 등에 나타난 6명의 전입일은 2023.03.17부터 2024.04.12까지로 모두 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서도 안 되지만, 반대로 낙찰자가 아무것도 인수하지 않는다고 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 금당로99번길 24-10(조원동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 사용승인일 2022.10.11 |
| 소유자 | 김진옥 · 2024.11.08 상속 · 2025.05.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경기수산업협동조합 / 1,096,690,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 6명
현재 분석에서 가장 중요한 날짜는 2024.11.22입니다. 주식회사 부왕종합건설의 가압류 70,000,000원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그보다 앞서 윤연준, 안태은, 이경국, BRILLANTE JOYCE, 추정우, 최홍범이 모두 전입한 것으로 확인됩니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 “가능·미상”, 우선변제권 역시 미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤연준 | 2023.03.17 | 2025.09.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 안태은 | 2023.03.29 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이경국 | 2023.09.15 | 2025.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| BRILLANTE JOYCE | 2023.09.15 | — | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 추정우 | 2024.03.20 | 2025.09.29 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최홍범 | 2024.04.12 | 2025.09.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 감정가 100%보다 임차보증금 확인이 먼저다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 최저매각가는 감정가와 같은 305,000,000원입니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 244,000,000원, 2회 유찰 시 195,200,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 “싸진다”고 판단할 수 없습니다.
임차인들의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 실제 성립하고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 임차인이 있다면 그 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 실제 승계액이어야 합니다. 현재로서는 그 두 번째 항목을 계산할 수 없으므로 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,070,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 부왕종합건설 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 229,930,000원 |
위 배당가정은 표시된 채권항목 기준입니다. 신청채권자의 청구액은 1,096,690,256원이며, 임차인 보증금·우선변제와 당해세 등은 확정돼 있지 않습니다. 따라서 229,930,000원을 실제 소유자 최종 잔여액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 남동측 인근. 주위에는 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2022.10.11입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6명 보증금부터 확인. 최우선 과제입니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 매수인 승계액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 전입일만으로 대항력을 최종 확정하지 말고 실제 점유 및 확정일자 등 성립요건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 결과 확인. 윤연준·안태은·이경국·추정우·최홍범은 배당요구 접수일이 확인되지만, 배당요구만으로 미배당 보증금 승계 여부가 자동 확정되지는 않습니다.
- BRILLANTE JOYCE 별도 확인. 2023.09.15 전입이 확인되지만 배당요구 여부와 보증금·확정일자는 확인되지 않아 별도 점검이 필요합니다.
- 신청채권액과 배당가정 대조. 사건 청구액은 1,096,690,256원인데 표시된 배당가정은 가압류 70,000,000원을 중심으로 구성돼 있으므로 원본 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 1회 유찰 244,000,000원, 2회 유찰 195,200,000원으로 내려가더라도 미확정 승계액이 더해지면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 임차보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 승계액부터 확인할 사건”
이 물건의 핵심은 305,000,000원이라는 신건 가격 자체가 아닙니다. 말소기준인 2024.11.22보다 먼저 전입한 실제 임차인이 6명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 그래서 현재 자료만으로는 “인수 0원”, “권리가 깨끗하다”, “305,000,000원이 실질취득가다”라는 결론을 내릴 수 없습니다.
현재 회차뿐 아니라 244,000,000원 또는 195,200,000원까지 유찰되더라도 판단 기준은 같습니다. 먼저 각 임차인의 대항력 성립 여부와 보증금, 배당가능액, 미배당액을 확정해야 합니다. 권리관계가 풀리기 전까지는 가격 메리트도 계산 불가. 이 사건은 입찰가 계산보다 임차관계 원본 확인이 선행돼야 하는 고위험 다세대 경매입니다.
