수원지방법원 2025타경55873. 수원시 장안구 조원동 포레스트빌라 5층 501호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가 328,000,000원이 아닙니다. 말소기준으로 계산된 2024.11.22. 주식회사 부왕종합건설 가압류 70,000,000원보다 먼저 전입한 사람이 6명이고, 6명 모두 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
최홍범·추정우·이경국·BRILLANTE JOYCE·안태은·윤연준은 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 따라서 대항력 판단상 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없는데, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당액을 산정할 수 없습니다. 최저가만 보고 싸다거나 인수 0원이라고 결론 내리면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 금당로99번길 24-10(조원동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김진옥 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,096,690,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준 | 2024.11.22. 주식회사 부왕종합건설 가압류 70,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 6명
등기상 계산된 말소기준은 2024.11.22. 갑구 4번 가압류입니다. 이후 2025.06.26. 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차인 6명은 모두 2024.11.22.보다 먼저 전입했습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 배당 후 남는 금액과 매수인의 승계액을 산출할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최홍범 | 2024.04.12 | 2025.09.11 | 有 | 미상 | 가능 |
| 추정우 | 2024.03.20 | 2025.09.29 | 有 | 미상 | 가능 |
| 이경국 | 2023.09.15 | 2025.08.22 | 有 | 미상 | 가능 |
| BRILLANTE JOYCE | 2023.09.15 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 가능 |
| 안태은 | 2023.03.29 | 2025.09.04 | 有 | 미상 | 가능 |
| 윤연준 | 2023.03.17 | 2025.09.23 | 有 | 미상 | 가능 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 최저가만으로 평가 불가
감정가와 현재 최저매각가는 모두 328,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 328,000,000원이 시세 대비 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 더 중요한 점은 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 6명의 보증금과 배당액이 확인되어야 최저가에 인수액을 더한 실제 취득부담을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부왕종합건설 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,608,000원 |
위 배당표는 집행비용과 가압류를 기준으로 계산된 표이며, 임차인 보증금·최우선변제·당해세는 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 소유자 잔여 252,608,000원과 매수인 인수 0원은 임차인 보증금이 확인되면 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.11입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6명 보증금 확인. 최홍범·추정우·이경국·BRILLANTE JOYCE·안태은·윤연준의 실제 보증금부터 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 6명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 각 임차인의 예상 배당액을 빼고 남는 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 예상배당표는 임차인 보증금·최우선변제·당해세를 반영하지 않은 상태입니다.
- 등기부 대조. 2022.10.21. 근저당 원등기의 말소 표시와 2026.01.30. 근저당권 이전등기의 관계를 현재 등기부에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 328,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 신건 최저가 328,000,000원이라는 숫자보다 대항력 임차인 6명의 미상 보증금이 핵심입니다. 전입일은 모두 말소기준 2024.11.22.보다 앞서고, 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료로는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원으로 최저가가 내려가더라도, 대항력 보증금의 미배당 부분이 커진다면 실질 부담은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 보증금·확정일자·배당가능액 확인 전에는 가격 판단도, 응찰 판단도 보류하는 것이 맞는 사건입니다.
