수원지방법원 2025타경55873. 조원동 포레스트빌라 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2022.10.11.이고, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 소유자는 김진옥이며 2024.11.08. 상속을 원인으로 2025.05.21. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리판정상 말소기준은 2024.11.22. 접수된 주식회사 부왕종합건설의 70,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 2025.06.26. 현재 경매개시결정, 2025.08.13. 임동명의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 목록에는 말소기준보다 앞서 전입한 6명이 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55873 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 금당로99번길 24-10(조원동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 김진옥 · 2024.11.08. 상속 원인 · 2025.05.21. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,096,690,256원 |
| 말소기준 | 2024.11.22. 가압류 · 주식회사 부왕종합건설 · 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유자가 핵심
또한 2026.01.30.에는 기존 근저당권에 관한 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기가 각각 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 말소된 원근저당과 이전등기의 현재 효력이 어떻게 정리돼 있는지 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 그중 6명은 대항력 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤연준 | 2023.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태은 | 2023.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경국 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| BRILLANTE JOYCE | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 추정우 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최홍범 | 2024.04.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동명 | 2025.08.01 | 50,000,000원 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임동명은 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원, 월 차임 800,000원, 임대차계약일 2023.03.29., 점유개시일 2023.04.20., 주민등록일 2025.08.01., 확정일자 2024.11.29.로 임차권등기가 돼 있습니다. 주민등록일이 말소기준인 2024.11.22.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 분류되고, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,448,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 부왕종합건설 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 256,552,000원 |
현재 배당 가정에서는 가압류 70,000,000원이 전액 배당되고, 256,552,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 보증금 미상 점유자 6명의 실제 배당·인수 결과를 확정하는 표가 아닙니다.
④ 회차 구조 — 가격이 내려가도 인수 불확실성은 별개
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 332,000,000원 | 70,000,000원 | 0원 | 256,552,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 265,600,000원 | 70,000,000원 | 0원 | 191,081,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 212,480,000원 | 70,000,000원 | 0원 | 138,705,280원 |
회차가 내려가면 표면상 최저매각가는 332,000,000원 → 265,600,000원 → 212,480,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 하락과 임차인 인수위험을 서로 분리해서 봐야 합니다. 보증금 미상인 선순위 전입자에게 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 최저가가 낮아져도 그 금액만큼 실질취득비용이 추가될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 조원초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 위치하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.11.입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지 및 페인팅 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 6명의 보증금 확인. 윤연준·안태은·이경국·BRILLANTE JOYCE·추정우·최홍범의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 최저가로 고정하지 않기. 현재는 332,000,000원에 인수 가능액이 더해질 수 있으므로 보증금 확인 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 임동명 임차권. 보증금 50,000,000원, 주민등록일 2025.08.01., 확정일자 2024.11.29.이며 제공된 권리판정상 대항력 없음·매각 소멸입니다.
- 2022년 근저당과 2026년 권리이전 대조. 원근저당의 말소 표시와 2026.01.30. 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 청구액 1,096,690,256원과 현재 배당 가정상 신청채권자 0원 배당의 관계를 채권계산서·경매기록으로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘미상 보증금’을 먼저 푸는 물건
신건 최저가는 감정가와 같은 332,000,000원입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 매력을 판단하기는 어렵습니다. 말소기준인 2024.11.22.보다 앞서 전입한 점유자가 6명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “3.32억에 살 수 있느냐”가 아니라 “3.32억 외에 실제로 승계할 보증금이 있는가”입니다.
임동명의 50,000,000원 임차권은 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매각으로 소멸하지만, 나머지 6명은 전입일만 확인되는 상태라 대항력을 확정할 수 없습니다. 배당 산식의 매수인 인수 0원은 참고값일 뿐, 이 6명의 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득가 역시 미확정입니다. 이 점 때문에 권리확정 전 입찰 난도가 높은 사건으로 봐야 합니다.
