부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 6층 602호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2020.12.29. 소유권보존과 동시에 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,000,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 뒤에 발생한 임의경매개시결정과 김여진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

권리순위만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 그러나 이 사건은 임차인 숫자가 많습니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인·점유자는 25명이고, 이 가운데 보증금과 확정일자가 함께 확인되는 사람은 김여진입니다. 나머지는 점유 부분이나 보증금, 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 권리 인수와 별개로 명도 대상과 실제 점유관계의 특정이 입찰 전 핵심 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준은 2020.12.29. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 조사된 임차인·점유자의 가장 빠른 전입일은 2021.01.08.로 모두 말소기준일 이후입니다. 김여진은 2023.02.01. 전입·점유를 시작하고 2025.02.07. 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 선순위 근저당보다 늦어 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 25명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 인원은 모두 실제 임차인·점유자로 분류됩니다. 전입일은 전원 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 최우선변제 여부와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증이 먼저

감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원으로 낮아지는 시나리오입니다.

다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 동일 면적의 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 용도가 오피스텔이고 대상면적이 29.75㎡인 만큼, 입찰가는 동일 건물 또는 인근의 비슷한 면적·용도 실거래와 임대수익을 별도로 대조해 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김여진의 임차보증금 125,000,000원을 포함한 임차인 배당관계는 원본 배당요구 및 임대차 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 건물 내 기호 1~12가 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 기호 13~24가 오피스텔입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17입니다. 승강기·소화전·화재탐지·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 정방형·평지의 주거용 건부지이며, 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 동일 건물·동일 면적의 실거래와 임대수익 확인이 중요합니다. 다수 점유자와 민간임대주택 표시가 매수 검토 범위를 넓히는 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 602호 점유자 확인. 현황조사상 25명의 이름과 다양한 전입일이 확인됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 현재 명도 상대방을 특정해야 합니다.
• 임대차계약 원본 확인. 김여진 외에는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구서와 임대차계약서를 대조해 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 관할 기관과 원본 서류를 통해 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적 오피스텔 실거래와 임대수익을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·주차·수선비. 공용부분 관리비 체납, 퍼즐식 주차설비 이용 조건, 내부 상태와 수선비를 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 예상배당표에는 당해세와 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·전입세대 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”

이 사건의 금전 권리분석은 명확합니다. 2020.12.29. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인·점유자 25명은 모두 그 이후 전입했으며 김여진의 임차권등기도 후순위입니다. 따라서 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 입찰 난도는 권리순위만으로 결정되지 않습니다. 25명의 전입·점유 조사, 다수의 미상 보증금과 확정일자, 일부 배당요구, 민간임대주택 표시가 겹칩니다. 최저가 94,080,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 최신 실거래와 임대수익을 확인하지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 금전 인수는 안전하지만, 명도·배당·행정 확인은 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.