94,080,000원
부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 9층 902호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 주식회사센티움홀딩스가 2020.12.29. 소유권보존등기를 마친 날, 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,000,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.08.13. 남부산농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적으로 가장 눈에 띄는 권리는 배승희 씨의 임차권등기입니다. 임차보증금은 140,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 주민등록일자 2021.01.13.과 점유개시일자 2021.01.23.이 모두 말소기준일 2020.12.29.보다 늦습니다. 따라서 이 보증금은 대항력 있는 인수보증금이 아니며, 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 94,080,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 186, 9층 902호 (민락동, 비.엘타워) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 29.75㎡ · 9층 902호 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,591,241,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2020.12.17 |
| 공부상 용도 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권은 소멸
말소기준은 2020.12.29. 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 배승희 씨의 주택임차권등기와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.11.25.에는 같은 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 선순위 근저당권의 권리자 변경으로 말소기준일 자체가 달라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 25명, 전원 후순위
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차관계로 집계된 인원은 25명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.12.29.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 이 중 9명이 배당요구를 했습니다. 다만 배승희 씨를 제외한 임차관계는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 명도 협의 대상을 현장에서 다시 특정해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예인 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수정 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진봉기 | 2021.01.12 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장해든 | 2021.01.08 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 2022.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2022.01.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정하 | 2021.01.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지연 | 2021.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준보 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상진 | 2021.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지우 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성웅 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 2023.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소윤 | 2021.01.13 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은실 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주수 | 2022.07.08 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은혜 | 2023.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희진 | 2023.03.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민지 | 2021.01.22 | 미상 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성연 | 2023.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜정 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정호 | 2023.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2021.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜인 | 2021.01.27 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승희 | 2021.01.13 | 140,000,000원 | 2024.01.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 시세 공백을 먼저 본다
감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 94,080,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰 상태입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 94,080,000원 | 49% | 91,986,560원 | 2,908,013,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 34.3% | 64,270,591원 | 2,935,729,409원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,199원 | 24.01% | 44,869,413원 | 2,955,130,587원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 남부산농업협동조합 설정 근저당 | 3,000,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 2,908,013,440원이 미배당됩니다. 이 미배당은 채권자의 손실 잔액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정 이용상태에서도 해당 구간은 오피스텔로 조사됐습니다.
- 입지. 부산 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17입니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 59m 이하 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 금액이 확인되지 않고 관련 경매 통계의 매각률이 0.0%여서, 가격 검증은 현장 중개시세와 개별 거래사례에 의존해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차관계 25명의 실제 점유 여부, 호실 사용 범위와 현재 퇴거 여부를 현황조사 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 배승희 씨 외 임차관계는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 가능성과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 배승희 임차권. 보증금 140,000,000원이 최저가보다 크지만 후순위 임차권으로 매수인 인수는 0원입니다. 주민등록일자·점유개시일자와 임차권등기 원문을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 처리와 임대사업자 관련 행정사항을 매각물건명세서 및 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 조사. 실거래 비교금액이 없으므로 광남로 일대 유사 오피스텔의 현재 매물·실거래·임대수익을 직접 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태·주차. 9층 902호의 내부 수선비와 퍼즐식 주차설비의 이용 조건을 확인하세요.
- 미납 비용. 공용부분 관리비, 당해세와 명도 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2020.12.29. 근저당이 말소기준이고, 임차권등기와 조사된 전입관계는 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 140,000,000원의 배승희 씨 역시 대항력이 없어 실질취득액을 보증금 수준으로 끌어올리는 인수형 임차인이 아닙니다.
하지만 조사상 임차관계가 25명이고, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 실거래 비교금액도 없습니다. 따라서 현재 최저가 94,080,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 점유 확인과 가격 검증은 고난도. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유구조와 현장 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
