77,910,000원
부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 9층 903호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2020.12.29. 소유권보존과 동시에 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순하다고 판단하기 어렵습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 임차인은 25명이고, 이 가운데 8명이 배당요구를 했습니다. 정혜인 씨를 제외한 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 다수의 점유부분도 미상입니다. 전입일은 전부 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유자·퇴거 여부와 호실별 전입기록을 현장에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 186, 9층903호 (민락동, 비.엘타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,591,241,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 등록관계는 확인
말소기준 근저당의 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록 제2020-405호가 기재돼 있습니다. 2025.11.25. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 동일 근저당의 권리자 변경이므로 별도의 3,000,000,000원 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 기준권리보다 뒤에 설정된 정혜인 씨의 임차권등기와 경정등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 25명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 이름이 확인된 25명 모두 실제 임차인 또는 점유관계 조사 대상으로 집계했습니다. 2024.12.04. 등기된 임차권 경정은 정혜인 씨의 기존 임차권 계약일자를 고친 등기이므로 별도 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예인 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진봉기 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장해든 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 전부 | 2022.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정하 | 미상 | 2021.01.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지연 | 미상 | 2021.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준보 | 전부 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상진 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지우 | 미상 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성웅 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2023.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소윤 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은실 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황주수 | 전부 | 2022.07.08 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은혜 | 미상 | 2023.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희진 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민지 | 전부 | 2021.01.22 | 미상 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성연 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜정 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정호 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승희 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜인 | 건물 전부 | 2021.01.27 확정 2021.01.11 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 159,000,000원이고 2회 유찰된 분석 기준 최저가는 77,910,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 대상 면적과 일치하는 실거래 표본과 최근 낙찰액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 159,000,000원 |
|---|---|
| 분석 기준 최저가 | 77,910,000원 (감정가의 49%) |
| 단지 규모 / 사용승인 | 12호 / 2020.12.17 |
| 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
| 최근 낙찰액 | 확인 없음 |
| 가격 비교 결론 | 일치하는 실거래 표본이 없어 시세 대비 고가·저가 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 76,107,620원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,923,892,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,591,241,051원이지만, 분석 기준 회차에서 신청채권자에게 예상되는 배당액은 76,107,620원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 24명의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 2,923,892,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 2,946,844,666원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 2,962,911,266원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 한바다중학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 13~24는 오피스텔이며, 이 물건은 공부상 업무시설 오피스텔입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 229.8㎡, 지목 대, 준주거지역이며 평탄한 정방형 토지입니다. 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 59m 이하, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.12.17이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.14입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 실제 매각 결과와 다음 기일을 확인해야 합니다.
- 25명 전입기록 대조. 903호의 실제 점유자와 전입세대, 현황조사에 기재된 이름을 호실 단위로 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 정혜인 씨 외 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 종기 내 제출 문건과 매각물건명세서를 원본으로 확인하세요.
- 정혜인 임차권. 보증금 130,000,000원, 주민등록일 2021.01.27, 확정일자 2021.01.11입니다. 후순위라 인수되지는 않지만 배당 및 명도 진행상황을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 임대사업자 등록관계의 행정처리를 등기소와 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 일치하는 실거래 표본이 없습니다. 인근 오피스텔 매매가·임대가·공실과 관리비를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구서와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수는 깨끗하지만, 점유와 가격은 확인형”
이 물건의 말소기준은 2020.12.29. 근저당이고, 이름이 확인된 임차인 25명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 보증금 130,000,000원의 정혜인 임차권도 후순위라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 금전 인수만 놓고 보면 안전한 소멸형입니다.
그러나 임차인 25명, 배당요구 8명, 보증금 미상 24명이라는 점유 구조를 가볍게 볼 수는 없습니다. 실제 점유자를 특정하지 않은 채 낙찰받으면 명도 일정과 비용을 예측하기 어렵습니다. 가격도 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 “시세보다 싸다”는 결론은 유보해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 핵심은 점유자 확인과 시세 검증입니다.
