77,910,000원
부산지방법원 2024타경108755. 민락동 비.엘타워 6층 603호로, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 2020.12.29. 소유권보존과 동시에 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.13. 임의경매가 개시됐으며, 2024.12.05. 박소윤 명의의 임차보증금 80,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 박소윤의 전입일 2021.01.13.과 확정일자 2021.01.04.는 모두 말소기준일보다 늦어, 이 보증금은 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
권리상 인수액은 명확히 0원이지만, 현황조사 등에 이름이 확인된 관계인은 25명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 각각 이름이 확인된 점유·임차관계인이고, 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없지만, 실제 점유자·퇴거 대상·보증금 관계를 구분하는 명도 실무의 난도는 별개로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108755 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 186, 6층603호 (민락동,비.엘타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 감정평가상 기호 13-24 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,591,241,051원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 0원
② 점유·임차관계 — 실제 이름 확인 25명
보증기관 승계나 대위신고는 없으며, 이름이 확인된 점유·임차관계인은 25명입니다. 확인된 전입일은 전부 2020.12.29. 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 박소윤 외에는 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 계약관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예인 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 한수정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 진봉기 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 장해든 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김경연 | 전부 | 2022.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김지원 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이정하 | 미상 | 2021.01.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍지연 | 미상 | 2021.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 허준보 | 전부 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이상진 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김지우 | 미상 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안성웅 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2023.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김은실 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 황주수 | 전부 | 2022.07.08 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이은혜 | 미상 | 2023.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김희진 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 전민지 | 전부 | 2021.01.22 | 미상 | 2024.08.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안성연 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강혜정 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍정호 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김수민 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 배승희 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정혜인 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박소윤 | 건물전부 | 2021.01.13 | 80,000,000원 | 2024.12.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
박소윤의 확정일자는 2021.01.04., 전입일은 2021.01.13.으로 모두 2020.12.29. 말소기준 이후입니다. 나머지 관계인은 보증금·확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 여부와 퇴거 대상은 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 부족하다
감정가는 159,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 77,910,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 77,910,000원입니다. 그러나 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 | - |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 76,107,620원 | 2,923,892,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 매수인 인수 | - | 0원 | - |
근저당권의 미배당액은 채무자 측에 남는 채권 부족분이며 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가상 기호 13-24가 오피스텔로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17.이며 승강기·소화전·화재탐지·퍼즐식주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 주거용 건부지이며 북서측 약 20미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래와 낙찰 자료가 확인되지 않아 환금성과 적정가 판단은 현장 중개업소·임대료·공실률 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유자 특정. 이름이 확인된 25명 가운데 현재 603호를 실제 점유하는 사람과 인도명령 상대방을 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 박소윤 임차권의 1차·2차 계약, 2025.01.07. 경정 내용, 배당요구와 배당 가능액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 2021.08.13. 부기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%만 보지 말고 동일 건물 오피스텔의 최근 매매가·보증금·월세·공실·관리비를 조사해야 합니다.
- 퍼즐식주차설비. 실제 이용 가능 여부와 유지비, 차량 규격 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 장기 공실 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 배당요구 종기 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 다르다”
이 사건의 핵심은 권리와 실무를 나눠 보는 것입니다. 말소기준권리는 2020.12.29. 근저당이고, 확인된 전입과 박소윤 임차권은 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 77,910,000원에 낙찰받는다면 실질취득액도 같은 금액입니다.
그러나 이름이 확인된 점유·임차관계인이 25명이고 대부분 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 불분명합니다. 여기에 민간임대주택 표시와 임차권 경정, 실거래 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 권리상 인수는 없지만 명도와 가격 검증은 어려운 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 접근하기보다 실제 점유자 특정과 오피스텔 시세·임대수익 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
