부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 8층 803호로, 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 말소기준은 2020.12.29 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 현재 최저매각가는 감정가 159,000,000원의 49%인 77,910,000원이고, 매각대금 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 76,107,620원이 근저당권에 배당되며 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됐습니다.

하지만 이 사건을 단순한 무인수 물건으로만 보면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 조사 인원은 25명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 홍정호를 제외한 다수 인원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 권리상 잔존 보증금 인수와는 별개로 실제 점유자, 퇴거 여부, 인도 범위를 개별 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대등기는 확인

말소기준인 남부산농업협동조합 근저당권 이후 임의경매개시결정과 홍정호의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 홍정호의 임차보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2023.04.24가 말소기준일 2020.12.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 대항력 있는 임차보증금처럼 매수인이 잔액을 인수하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 25명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 실제 인원은 총 25명입니다. 모든 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됐습니다. 다만 홍정호 외 인원은 보증금 또는 확정일자가 미상이고, 배당요구 여부도 서로 달라 우선변제 여부와 실제 점유 상태를 원본에서 확인해야 합니다.

③ 가격·회차 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저가는 77,910,000원으로 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 직접적인 실거래 비교값이 없어 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 감정가는 가격 비교의 출발점일 뿐, 실제 거래가격을 대신하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상 배당에서 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가의 이용상태 구분에서도 기호 13부터 24까지는 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 입지. 한바다중학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17입니다. 승강기·소화전· 화재탐지 및 경보·퍼즐식주차·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 229.8㎡, 정방형 평지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 4,190,000원/㎡이고 지목은 대입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각기일 결과. 2026.07.14 매각기일의 진행·변경·매각 결과를 법원 원본에서 확인하세요.
• 25명 점유관계. 각 인원의 실제 거주 여부, 전출 여부, 호실 점유 범위와 현재 사용자를 현장조사 및 주민등록 관련 서류로 대조하세요.
• 홍정호 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2023.04.05, 전입일 2023.04.24, 임차권등기일 2025.05.12를 원본과 대조하고 배당요구 및 배당순위를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.08.13 등기의 매각 후 처리, 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 시세 재조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 비.엘타워 오피스텔의 동일 면적·유사 층 실거래와 현장 매물가격을 별도로 확인하세요.
• 체납·비용. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능 채권과 인도 절차 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기와 임차권등기 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”

이 사건의 금전 인수 구조는 비교적 분명합니다. 2020.12.29 근저당권이 말소기준이고 조사된 모든 전입일은 그 이후이며, 보증금 130,000,000원의 홍정호 임차권도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 실제 조사 인원 25명과 보증금 미상 인원, 전부 점유 기재, 민간임대주택 등기는 명도와 행정적 확인 부담을 크게 만듭니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 77,910,000원은 감정가의 49%지만, 직접 비교할 실거래 기준이 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 점유·명도 난도는 높음, 가격 메리트는 현장 시세 확인 전 보류입니다.