춘천지방법원 2025타경254. 강릉시 성산면 산북리 체이스타운 제101동 제1층 제101호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 213,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사양우산업이며, 2022년 소유권보존등기 이후 여러 근저당권과 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.

권리관계의 중심은 2023.03.07 설정된 서세종농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,848,000,000원이며 공동담보목록이 있는 근저당입니다. 이후 설정된 김남훈의 근저당권, 청운하우징주식회사의 근저당권과 강릉시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 채권최고액은 이 호실의 실제 확정 채무액이나 배당액과 동일한 개념이 아닙니다. 공동담보의 채권 관계와 조세채권의 우선순위를 확인해야 배당 구조를 정확히 이해할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

가장 먼저 구분할 부분은 이미 말소된 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리입니다. 2022년 죽변수산업협동조합의 근저당권은 2023.03.07 해지로 말소되었습니다. 이철우의 가압류, 주식회사아이티에스이츠의 근저당권설정청구권 가등기, 종전 두 건의 임의경매개시결정도 등기상 말소된 이력이 있습니다.

현재 권리분석의 말소기준은 을구 2번 서세종농업협동조합 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위 근저당권과 압류, 2025타경254 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 서세종농업협동조합은 경매개시결정 등기상 세종연서농업협동조합의 변경 전 명칭으로 나타납니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 확인된 임차인 보증금의 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 나타나지 않습니다. 그러나 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 거주자나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 법인 소유의 공동주택이므로 실제 점유자와 점유권원 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 81.1%의 의미와 한계

체이스타운의 유사 면적 실거래 6건을 살펴보면 평균 거래가는 262,500,000원입니다. 최저매각가 213,000,000원은 해당 평균의 81.1%에 해당합니다. 그러나 이 거래들은 2023년부터 2024년 1월까지의 거래입니다. 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 입증하는 최근 거래라고 볼 수는 없습니다.

과거 거래 최저는 220,000,000원, 최고는 295,000,000원이며 가장 최근인 2024.01 거래는 230,000,000원입니다. 감정가 213,000,000원은 과거 최저 거래가와 최신 거래가보다 모두 낮지만, 이 사실만으로 2026년 현재 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다.

면적 차이도 고려해야 합니다. 경매 대상의 면적은 72.45㎡로 제시되어 있으나, 거래 비교 사례들은 74.37~74.39㎡입니다. 또한 경매 대상은 1층인 반면 비교 거래는 2~4층에서 이루어졌습니다. 따라서 면적과 층수, 실제 내부 상태의 차이를 보정하지 않은 단순 평균 비교에는 한계가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

채권액·최고액 칸은 근저당권의 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이고, 조세채권의 우선배당 및 실제 채권잔액·공동담보 관계에 따른 조정은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

매각대금 213,000,000원을 기준으로 집행비용 3,782,000원을 제외하면 선순위 근저당권에 209,218,000원이 배당되는 시나리오입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 예상 금액은 0원입니다.

계산상 채권최고액 합계는 2,168,000,000원이고, 예상 미배당액은 1,958,782,000원입니다. 다만 이 합계에는 공동담보 근저당의 채권최고액이 포함돼 있으므로, 실제 이 호실의 확정 채무 부족액과 동일시해서는 안 됩니다. 또한 미배당 채권액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

회차별 배당 변화 (유찰 시나리오)

가정된 유찰 시나리오에서는 낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이러한 결과는 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 것으로, 실제 입찰 전에는 점유와 선순위 임차권 유무를 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 성산면 구산리 소재 성산면사무소 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 주거지역과 산림지대가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 서측으로 폭 약 7m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 공동주택으로, 외벽은 페인트, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지이며 지목은 잡종지입니다. 토지면적은 1,364.0㎡이고 공시지가는 120,200원/㎡입니다. 이 수치는 호실의 개별 대지권 면적이나 가격을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리계획구역에 포함됩니다. 해당 규제에 따른 이용 제한은 관련 원본 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 나타납니다. 다만 1층 호실의 실제 채광, 습기, 소음 및 유지관리 상태는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 14세대의 소규모 다세대주택으로 과거 거래 표본은 6건입니다. 아파트 대단지보다 가격 비교 자료가 제한적이어서 재매각 시 가격과 매도기간의 불확실성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재검증. 과거 평균 262,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 최신 실거래와 인근 유사 다세대 매물의 매도 호가를 함께 확인해야 합니다.
• 층·면적 차이 반영. 경매 대상은 1층, 제시 면적 72.45㎡입니다. 과거 거래는 2~4층과 74.37~74.39㎡ 중심이므로 직접적인 동일조건 비교가 아닙니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 점유권원은 별도로 확인해야 합니다. 법인 소유라는 사실만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,848,000,000원입니다. 공동담보목록 제2023-76호와 실제 배당 관계를 확인하세요.
• 조세압류 확인. 강릉시와 국의 압류가 존재하므로 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당표 점검. 신청채권자 배당액과 선순위 근저당권 배당액의 관계를 대조하세요. 후순위 채권의 미배당액과 매수인 인수액은 구별해야 합니다.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 미납 여부, 승강기 유지관리 상태, 건물 공용부 시설 상태를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 213,000,000원, 1회 유찰 가정 170,400,000원, 2회 유찰 가정 136,320,000원을 비교하되 실제 향후 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “과거 평균보다 낮다 ≠ 현재도 싸다”

강릉 체이스타운 101호는 등기상 권리 구조만 놓고 보면 접근 가능한 경매물건입니다. 임차인 신고 0명, 예상 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 거액의 미배당 채권액이 발생하지만 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 213,000,000원은 과거 거래평균 262,500,000원의 81.1%로 수치상 낮습니다. 그렇지만 가장 최근 거래가 2024년 1월에 머물러 있고, 비교 거래의 면적·층 차이와 14세대 소규모 단지의 환금성도 고려해야 합니다. 이 정도 자료만으로 현재 시세 대비 확실한 할인 매물이라고 단정할 수는 없습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격은 검증 후 판단입니다. 실제 점유관계와 공동담보·조세채권을 확인하고, 최신 시장가격으로 응찰가를 다시 계산해야 합니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 적정 매입가격이 확인되는지를 우선 살피는 접근이 적절합니다.