춘천지방법원 2025타경254. 강릉시 성산면 산북리에 있는 체이스타운 제102동 3층 301호, 전용 74.39㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물에 위치하며, 체이스타운은 총 14세대 규모입니다. 현재 등기상 소유자는 건축사사무소이우주식회사입니다. 2023년 3월 대물변제를 원인으로 소유권이 이전됐으며, 그보다 먼저 설정된 서세종농업협동조합의 근저당권 1,848,000,000원이 말소기준권리입니다.
눈여겨볼 점은 근저당 규모입니다. 말소기준 근저당의 채권최고액만 1,848,000,000원이고, 후순위 김남훈 근저당의 채권최고액은 300,000,000원입니다. 모두 현재 최저매각가에 비해 큰 금액이지만, 채권최고액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 주어진 권리관계에서는 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 매각가격의 적정성은 별도로 따져봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경254 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 등기소 | 춘천지방법원 강릉지원 등기과 |
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성산면 칠봉로 29-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 74.39㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 14세대 · 2022.12.06 |
| 소유자 | 건축사사무소이우주식회사 (2023.03.23 소유권이전, 대물변제) |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 최저매각가 | 233,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 세종연서농업협동조합 (변경 전 서세종농업협동조합) |
| 청구금액 | 1,098,794,321원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.03.07 을구 2번 서세종농업협동조합 근저당권 |
| 확인된 임차인 | 0명 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소, 현재 근저당은 매각 소멸
현재 소유권은 2023.03.23 건축사사무소이우주식회사로 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당 설정 이후의 소유권 변동으로, 소유권이전 사실만으로 선순위 근저당의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 매각이 정상적으로 완료되면 매수인은 경매절차에 따라 소유권을 취득하게 됩니다.
과거에는 김남훈이 신청한 2023타경54213 임의경매와 서세종농업협동조합이 신청한 2024타경1483 임의경매가 있었으나, 해당 경매개시결정 등기는 모두 말소됐습니다. 이번 매각은 2025타경254 사건에 따른 것입니다. 과거 경매 절차의 존재 자체를 현재 매수인의 인수권리로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 평균은 높지만 최신 거래는 최저가보다 낮다
체이스타운의 전용 74.37~74.39㎡ 실거래 6건을 살펴보면 평균 거래금액은 262,500,000원입니다. 이 평균만 기준으로 하면 현재 최저가 233,000,000원은 평균의 88.8%입니다. 그러나 이 수치만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 위험합니다.
확인되는 거래는 2023년 2월부터 2024년 1월까지이며, 가장 최근 거래인 2024년 1월의 230,000,000원보다 이번 최저가가 3,000,000원 높기 때문입니다. 특히 2023년 3월의 295,000,000원 거래 3건이 평균에 포함돼 있어, 평균금액을 현재 시세와 동일하게 해석하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 74.37㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.08 | 74.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 74.37㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 74.37㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 74.39㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.02 | 74.37㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 6건 평균 | — | 6건 | 262,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 4,062,000원을 차감한 나머지 228,938,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 김남훈 근저당권과 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,062,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 서세종농업협동조합 | 1,848,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김남훈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,148,000,000원 | 233,000,000원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액 기준이며 실제 대출잔액을 의미하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 법정 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 최종 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족분은 남는다
현재 회차는 감정가의 100%인 233,000,000원에서 진행됩니다. 1회 유찰 후 80%, 2회 유찰 후 64%로 진행되는 가상 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 1,919,062,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 1,965,009,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 2,001,767,680원 | 0원 |
유찰 시나리오는 실제 매각 확정가격이 아닌 회차별 가정입니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이며, 매수인이 부담할 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 성산면 구산리 소재 성산면사무소 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 주거지역과 산림지대가 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다. 서측으로 폭 약 7m의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 공동주택입니다. 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 확인됩니다.
- 토지. 부정형 평지이며 지목은 잡종지, 토지면적은 1,364.0㎡입니다. 토지 이용상황은 다세대입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 120,200원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모로 아파트 대단지와 달리 매수층과 거래량이 제한될 수 있습니다. 2024년 1월 이후의 최신 거래를 확인한 다음 재매각 가능성을 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 2번 서세종농업협동조합 근저당권(2023.03.07)이 말소기준입니다. 죽변수산업협동조합의 선순위 근저당은 이미 말소된 사실을 등기원본으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 서세종농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2023-76호, 김남훈 근저당에는 제2023-94호가 기재돼 있습니다. 공동담보 대상과 실제 채권액을 확인하세요.
- 과거 경매 말소 확인. 2023타경54213, 2024타경1483의 경매개시결정 등기 말소 여부와 이번 2025타경254의 진행 상태를 구별하세요.
- 점유·명도 조사. 확인된 임차인은 0명이지만 실제 점유자가 누구인지는 별도 조사해야 합니다. 점유자와 미신고 임대차 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 최근 확인되는 체이스타운 거래는 2024.01의 230,000,000원입니다. 과거 평균 262,500,000원을 현재 시세로 확정하지 말고, 2026년 기준 거래·매물을 대조하세요.
- 환금성 점검. 14세대 규모의 다세대주택이므로 실제 매도 기간과 주변 경쟁 매물, 호별 층·향·상태 차이를 점검하세요.
- 현장 상태 확인. 누수·결로·마감재·난방·승강기·주차 여건과 수리 필요성을 확인하세요.
- 관리비 및 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 취득 관련 비용, 명도비와 수선비를 별도로 계산하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 매각물건명세서를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 2022년 죽변수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 서세종농업협동조합 근저당과 후순위 김남훈 근저당은 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 가격을 보면 판단이 달라집니다. 현재 최저가 233,000,000원은 과거 실거래 6건 평균 262,500,000원의 88.8%이지만, 최신 확인 거래인 230,000,000원보다 비쌉니다. 더욱이 거래의 최종 시점이 2024년 1월이어서 2026년 10월의 시장가격을 설명하기에는 시차가 큽니다. 14세대 규모라는 점도 향후 환금성을 평가할 때 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.
따라서 이 물건은 권리 자체보다 매입가격과 환금성이 핵심인 다세대 경매로 봐야 합니다. 신건 최저가를 단순히 과거 평균보다 낮다고 평가해 즉시 응찰하기보다는, 최근 거래를 재확인하고 유찰 가능성에 대비해 응찰 상한을 설정하는 접근이 합리적입니다. 권리는 비교적 양호, 가격 판단은 보류 — 종합 C등급입니다.
