춘천지방법원 2025타경254. 강릉시 성산면 산북리 소재 체이스타운 102동 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트가 아닌 다세대주택입니다. 체이스타운은 2022년 12월 준공된 14세대 규모의 공동주택으로, 비교 거래의 전용면적은 약 74.39㎡입니다. 등기상 소유자는 김도원이며, 2023년 3월 소유권을 이전받을 당시 신고된 거래가액은 295,000,000원입니다.

등기부에서 핵심이 되는 것은 근저당권의 설정 및 말소 순서입니다. 최초 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2023년 3월 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 확인되는 권리는 서세종농업협동조합 명의 근저당권으로, 채권최고액은 1,848,000,000원입니다. 금액이 물건 감정가보다 크지만, 이는 공동담보로 설정된 채권최고액이므로 해당 호수의 실제 채무액이나 매수인의 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리관계가 비교적 단순하더라도 매수 가격이 적정한지는 완전히 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 거래 비교 평균보다 높고, 마지막으로 확인되는 거래는 2024년 1월입니다. 따라서 거래 평균만 보고 현재 시세가 충분히 입증됐다고 판단하기도 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 현재 근저당도 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 을구 2번 근저당권입니다. 2022년 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2023.03.07 말소등기가 완료됐으므로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다. 이후 설정된 서세종농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되며, 2025.09.05 임의경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸할 권리입니다.

② 임차인 및 점유 위험 — 확인된 임차인 없음

확인된 임차인은 0명이며, 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인에 따른 미배당 보증금 인수액도 산정되지 않습니다. 따라서 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 거래 평균 262,500,000원보다 높은 신건 가격

체이스타운의 유사 면적 실거래로 제시된 거래는 6건입니다. 금액 범위는 220,000,000원~295,000,000원이며, 집계 평균은 262,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 265,000,000원으로 이 평균보다 2,500,000원 높습니다.

특히 최근 순서로 확인되는 거래는 2024년 1월, 230,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 35,000,000원, 약 15.2% 높습니다. 즉 평균과 비교해도 가격 우위가 없고, 마지막 확인 거래와 비교하면 차이가 더욱 커집니다.

제시된 동일 면적 거래만으로 지속적인 하락 추세를 단정할 수는 없지만, 최신 확인 거래가 과거 고가 거래보다 낮다는 사실과 시세 자료의 시차는 보수적인 입찰 판단에 반드시 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

매각가 265,000,000원 가정의 자동 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 차액으로, 실제 채권잔액 또는 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 다른 공동담보물의 배당·변제 여부와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

현재는 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 제시된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가가 212,000,000원, 2회 유찰 시 169,600,000원으로 낮아집니다. 임차인 인수나 인수되는 근저당권이 산정되지 않아 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

각 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 금액의 낙찰을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 기준 계산값으로, 공동담보 전체의 실제 잔여채권액과 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 성산면 구산리 소재 성산면사무소 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 주거지역과 산림지대로 구성되며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 서측으로 폭 약 7m 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 공동주택입니다. 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지이며, 토지면적은 1,364.0㎡, 지목은 잡종지입니다. 개별공시지가는 120,200원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 전체 14세대 규모의 다세대주택으로 대규모 아파트 단지보다 매수 수요층이 제한될 수 있습니다. 마지막 확인 거래가 2024년 1월이어서 매매 유동성을 충분히 확인하기 어렵고, 실제 매도 가능기간과 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 2번 서세종농업협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과 을구 1번 근저당권의 기존 말소등기 완료 여부를 최신 등기부에서 대조하세요.
• 공동담보 확인. 제2023-76호 공동담보목록을 확인하고 근저당 채권최고액 1,848,000,000원을 해당 호수 단독 채무로 오인하지 마세요.
• 점유관계 확인. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요. 확인된 임차인이 없더라도 명도비용이나 인도 절차는 발생할 수 있습니다.
• 최근 시세 재검증. 마지막 확인 거래는 2024.01, 230,000,000원입니다. 2026년 현재 매매 호가·계약 사례를 별도로 확인하고, 동일 금액으로 반복 집계된 2023년 거래의 독립성도 대조하세요.
• 현장 상태 점검. 최상층 4층 물건인 만큼 누수·방수 상태, 내부 수리 필요성, 승강기 운영 상태 등을 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 취득세·등기비용·수리비·명도비용을 취득 예산에 반영하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일과 실제 최저매각가격, 매각물건명세서 변경 사항을 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 신중하게”

강릉 체이스타운 401호는 등기상 권리분석 구조가 비교적 명확합니다. 기존 근저당은 말소됐고, 현재 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리의 단순함이 곧 가격 경쟁력은 아닙니다. 신건 최저가 265,000,000원은 거래 비교 평균 262,500,000원보다 높고, 최신 확인 거래 230,000,000원보다도 35,000,000원 비쌉니다. 더욱이 거래 확인 시점이 오래됐고, 전체 14세대 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 현재 거래 가능한 가격과 점유·건물 상태를 검증하기 전에는 신건 최저가를 매력적인 매입가로 보기 어렵습니다. 유찰 이후의 가격 시나리오를 살펴보되, 실제 시장가격 확인을 우선하는 보수적 접근이 적절합니다.