춘천지방법원 2025타경254. 강릉시 성산면 산북리 체이스타운 제102동 3층 302호 다세대주택입니다. 2022년 12월 사용승인된 14세대 규모의 공동주택으로, 실거래 비교대상 면적은 74.37㎡대입니다. 소유자는 주식회사양우산업이고, 해당 법인을 채무자로 하는 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

현재 유효한 말소기준권리는 2023.03.07 서세종농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,848,000,000원으로 상당히 크지만 공동담보로 설정된 금액이므로 이를 해당 호실만의 실제 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 그 뒤 소유권이전청구권가등기와 가압류, 국세 압류가 순차적으로 설정됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각소멸 대상으로 분석되나, 가등기의 법적 성격과 국세 배당 문제는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 예상, 가등기는 확인 필요

등기 흐름의 기준점은 2023.03.07 근저당권입니다. 앞서 2022.12.12 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권(채권최고액 1,560,000,000원)은 2023.03.07 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 서세종농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보아야 합니다.

2024년 럭키씨엔텍과 권혁륜의 가압류, 2025년 경매개시결정 및 국세 압류도 말소기준권리 이후 설정됐습니다. 이들 등기 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석되지만, 국세 압류등기의 소멸과 미납 세금의 배당순위는 서로 다른 문제입니다. 체납 국세 중 우선배당 대상이 있다면 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 평균은 높지만 최신 거래보다 비싸다

체이스타운의 비교 실거래는 6건이며, 2023년 2월부터 2024년 1월까지 거래된 전용 74.37~74.39㎡대 자료입니다. 제시된 평균은 262,500,000원으로 최저매각가가 그 88.8% 수준이지만, 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 특히 마지막 거래가 2024.01에 머물러 있어 이 평균을 현재의 시장가격으로 간주하기 어렵습니다.

가장 주의할 점은 2023.03의 295,000,000원 거래가 세 건 포함돼 있다는 사실입니다. 이 고가 거래들이 평균을 끌어올린 반면, 이후 확인되는 2023.08 거래는 220,000,000원, 2024.01 거래는 230,000,000원입니다. 높은 과거 거래가 대비 낮은 가격으로 거래된 사례들이 존재하지만, 층 차이와 거래 시점 차이가 있어 이 기록만으로 현재의 하락률을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

단순 배당 계산상 집행비용 4,062,000원을 제외한 228,938,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류채권자와 소유자에게는 배당금이 남지 않습니다. 계산된 전체 미배당액은 1,780,806,688원입니다.

채권액에는 공동담보 근저당권의 채권최고액이 포함되어 있어 미배당 합계를 본건의 확정 잔존채무액으로 볼 수 없습니다. 또한 국세 압류에 따른 체납액·당해세·우선배당, 집행비용의 실제 확정액은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리 인수와 가격을 분리해서 판단

배당 시뮬레이션에서는 유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액이 증가하지만, 매수인에게 승계되는 금액은 모든 회차에서 0원으로 나타납니다. 다만 이는 후순위 권리가 예상대로 소멸하고 별도 인수 대상이 확인되지 않는다는 전제하의 결과입니다.

1회 유찰 시 186,400,000원, 2회 유찰 시 149,120,000원은 주어진 회차별 가정가격이지 실제 유찰이 예정되어 있다는 뜻은 아닙니다. 가격이 내려가더라도 시장의 실제 거래 가능 금액과 점유 상태를 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 성산면 구산리 성산면사무소 남측 근거리에 자리하며, 주변은 주거지역과 산림지대가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 토지는 서측 약 7m 폭 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 공동주택으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 다세대입니다. 토지 형상은 부정형 평지이고 공시지가는 120,200원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리계획구역 등이 포함됩니다. 실제 이용·증축·개발 가능 범위는 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 실거래 확인 건수는 6건입니다. 마지막 거래 이후의 가격 자료가 확인되지 않아 과거 평균만으로 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 갑구 2번 가등기. 주식회사일성건축장식의 소유권이전청구권가등기가 담보 목적인지, 매매예약에 따른 순위보전 가등기인지 확인하고 매각물건명세서의 소멸·인수 내용을 대조하세요.
• 말소기준권리. 2022.12.12 죽변수산업협동조합 근저당권의 기존 말소 사실과 2023.03.07 서세종농업협동조합 근저당권의 현재 효력을 등기부 원본에서 확인하세요.
• 공동담보. 제2023-76호 공동담보목록 및 채권잔액을 확인하세요. 채권최고액 1,848,000,000원을 이 호실의 실제 채무로 단정하면 안 됩니다.
• 신청채권자 및 배당. 세종연서농업협동조합의 변경 전 명칭, 신청 청구금액 1,098,794,321원, 예상 근저당권 배당액의 정합성을 확인하세요.
• 국세 압류. 2025.10.24 강릉세무서장 처분에 따른 국세 압류가 존재하므로 체납 세목·법정기일·당해세 해당 여부 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인 조사 내역은 없지만, 그것만으로 공실이나 소유자 직접 점유가 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사서와 현장 점유자를 대조하세요.
• 가격 및 환금성. 최저가 233,000,000원은 마지막 실거래 230,000,000원보다 높습니다. 2024.01 이후의 시장가격, 실제 매도 가능성 및 건물 상태를 반드시 확인하세요.
• 관리비와 부대비용. 공용관리비 체납 여부, 취득 관련 비용과 명도비용 등을 확인해 실제 취득자금을 산정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고 예상 배당과 권리 인수 여부를 재검토하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 지금 가격이 좋은 것은 아니다”

체이스타운 302호는 말소기준 근저당권 이후 설정된 권리들이 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 별도 임차보증금 인수액도 확인되지 않아 예상 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 갑구 2번 가등기의 성격, 국세 압류에 따른 배당, 공동담보와 신청채권자 배당의 정합성은 반드시 확인해야 합니다.

가격 관점에서는 더욱 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 233,000,000원은 마지막으로 확인되는 2024.01 실거래 230,000,000원보다 높고, 전체 평균 262,500,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받았습니다. 2023년 고가 거래 이후 더 낮은 가격으로 거래된 기록이 있으며, 현재 가격 수준을 판단할 최신 거래도 확인되지 않습니다.

특히 14세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성을 고려하면, 평균 대비 할인율을 근거로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 결론은 권리 조건부 적정, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다. 현재 신건 가격에서 서둘러 응찰하기보다 가등기·배당 관계와 실제 시장가격을 검증한 뒤 판단할 필요가 있습니다.