춘천지방법원 2025타경254. 강릉시 성산면 산북리에 있는 체이스타운 제101동 2층 201호입니다. 2022년 12월 준공된 14세대 규모의 다세대주택으로, 비교 대상 전용면적은 74.37㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사양우산업이고, 2023년 3월 서세종농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,848,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김남훈 명의 후순위 근저당권과 강릉시·국의 압류가 설정되었으며, 현재 경매는 명칭이 변경된 세종연서농업협동조합의 신청으로 진행됩니다.
처음 보면 채권 규모가 상당히 큽니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,848,000,000원이고, 후순위 김남훈 근저당권까지 합하면 2,148,000,000원입니다. 하지만 채권액이 크다고 해서 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 배당받지 못한 채권액도 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 근저당권에 공동담보목록이 있어, 해당 금액을 이 호실 하나의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
이 물건에서 더 중요한 것은 230,000,000원에 낙찰받았을 때 실제로 가격 경쟁력이 있느냐는 점입니다. 2023년의 고가 거래를 포함한 평균만 보면 저렴해 보이지만, 2024년 1월의 최신 거래와 비교하면 할인 폭은 없습니다. 더구나 14세대 규모의 다세대주택으로, 매수·매도 수요가 충분한지도 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경254 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 등기 | 춘천지방법원 강릉지원 등기과 |
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성산면 칠봉로 29-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 |
| 비교 대상 면적 | 전용 74.37㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 대상 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 14세대 · 2022.12.06 |
| 소유자 | 주식회사양우산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 세종연서농업협동조합 (변경 전 서세종농업협동조합) |
| 경매 청구금액 | 1,098,794,321원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 매각으로 소멸
말소기준권리 이후 설정된 김남훈 근저당권 300,000,000원, 강릉시 압류, 현재 경매개시결정 및 강릉세무서장의 압류등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2023년 이철우 가압류와 종전 경매개시결정 등기는 이미 말소되었습니다. 후순위 근저당권자가 배당을 받지 못하더라도 그 부족분이 매수인의 개인채무가 되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인 0명, 현장 확인 필요
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 금액은 현재 0원으로 추정됩니다. 별도의 임차보증금 인수액이 확인되지 않으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 230,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와 같다
체이스타운에서 확인되는 유사 면적 거래는 6건입니다. 거래 시기는 2023년 2월부터 2024년 1월까지이며, 가장 최근 거래는 2024년 1월의 230,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 최신 거래와 동일합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 74.37㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.08 | 74.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 74.37㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 74.37㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 74.39㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.02 | 74.37㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 6건 평균 | — | 6건 | 262,500,000원 |
6건 평균은 262,500,000원입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 이 평균의 87.6%에 해당합니다. 수치만 보면 평균 대비 할인된 가격처럼 보입니다. 그러나 이 평균에는 2023년 3월의 295,000,000원 거래가 3건 포함되어 있어, 고가 거래의 영향이 큽니다.
실제 비교에서 주목할 가격은 2024년 1월의 230,000,000원과 2023년 8월의 220,000,000원입니다. 대상과 같은 2층 거래이며, 전용면적도 각각 74.37㎡와 74.39㎡로 가깝습니다. 현재 최저가는 최신 거래와 동일하고, 2023년 8월 거래보다 높습니다. 따라서 평균 대비 87.6%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 서세종농업협동조합 | 1,848,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 근저당 · 김남훈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 230,000,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 공동담보에 따른 실제 채권잔액·배당관계, 조세채권의 우선순위 및 집행비용 확정액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신건 가격으로 낙찰될 경우 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 김남훈 근저당권의 예상배당은 0원, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
근저당권 채권최고액 합계 2,148,000,000원 중 예상배당액은 225,980,000원이며, 계산상 미배당액은 1,922,020,000원입니다. 다만 이는 채권최고액을 사용한 부족액으로, 실제 미회수 대출원금과 동일하지 않습니다. 특히 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 이 호실의 독립적인 채무잔액으로 간주할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 커진다
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 230,000,000원 | 1,922,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 184,000,000원 | 1,967,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 147,200,000원 | 2,003,660,800원 | 0원 |
현재 신건 최저가는 230,000,000원입니다. 유찰 시 가정 최저가는 1회 184,000,000원, 2회 147,200,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 미배당액은 증가합니다. 중요한 것은 채권자 미배당액이 늘어난다고 매수인 인수액이 함께 증가하지는 않는다는 점입니다. 확인된 권리 구조를 기준으로는 각 회차 모두 인수액이 0원입니다.
다만 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 실제 매각 회차의 최저가가 유지되는지, 해당 시점의 거래 가능한 시세가 얼마인지, 14세대 다세대주택에 매수 수요가 있는지를 함께 살펴야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 성산면 구산리 소재 성산면사무소 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 주거지역과 산림지대가 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 서측으로 노폭 약 7m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 4층 공동주택입니다. 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 및 타일이며 샤시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리계획구역에 포함됩니다. 토지는 부정형 평지입니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지면적은 1,364㎡이며 공시지가는 120,200원/㎡입니다. 이 면적은 건물 전체 대지 관련 토지면적으로, 대상 호실의 독립 소유면적과 구분해야 합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 이용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택입니다. 실거래는 6건 확인되지만 가장 최근 거래가 2024년 1월이어서 2026년 시점의 유동성 판단에는 한계가 있습니다. 대단지 아파트 수준의 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래와 비교. 현재 최저가 230,000,000원은 2024년 1월 실거래와 동일합니다. 6건 평균 262,500,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 현재 시세 재확인. 가장 최근 실거래가 2024년 1월에 머물러 있습니다. 인근 유사 다세대의 실제 거래 및 매도 가능 가격을 확인하고 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도. 신고된 임차인은 없지만 공실이나 소유자 직접 점유가 확정된 것은 아닙니다. 실제 점유자, 전입·사업자등록, 보증금 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서세종농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2023-76호, 김남훈 근저당권은 제2023-94호가 기재되어 있습니다. 해당 호실의 실제 담보채무와 공동담보 해제·배당관계를 확인하세요.
- 조세채권 검토. 강릉시 및 국의 압류등기가 존재합니다. 말소 여부뿐 아니라 실제 조세채권의 우선순위와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 종전 경매 이력. 2023타경54213, 2024타경1483 관련 개시결정 등기는 말소되어 있습니다. 현재 2025타경254 사건과 혼동하지 않도록 사건별 진행경과를 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 14세대 규모로 거래 빈도가 제한적일 수 있습니다. 낙찰 후 매각 가능성 및 임대 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 미납 관리비와 실제 내부 수선 필요 여부를 조사하고, 낙찰가 외 취득·보유·명도 관련 비용을 별도 산정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “평균보다 낮아도, 최신 거래보다 싸지는 않다”
강릉 체이스타운 201호는 권리관계와 가격 매력을 분리해서 평가해야 하는 경매물건입니다. 말소기준권리가 명확하고, 이후 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 조세채권의 배당 우선순위와 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
가격은 다릅니다. 230,000,000원의 신건 최저가는 6건 실거래 평균인 262,500,000원의 87.6%이지만, 그 평균에는 2023년 3월의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 반면 2024년 1월의 최신 거래와는 가격이 같습니다. 더구나 이후 거래가 확인되지 않아 현재 가격의 하락·회복 여부도 판단하기 어렵습니다.
특히 14세대 다세대주택이라는 규모와 실거래 공백을 고려하면, 단순 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이번 사건은 권리 인수보다 현재 시세의 신뢰성, 점유 확인, 환금성이 낙찰 후 성과를 좌우할 가능성이 큽니다.
결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격 매력은 보류. 최신 확인 거래와 같은 230,000,000원에 바로 응찰하기보다, 현재 시장에서 실제 거래 가능한 가격을 먼저 확인하고 충분한 안전마진이 확보되는지 검토하는 것이 합리적입니다.
